Квартирный вопрос. Чёрный рынок аренды жилой недвижимости

У нас в стране давно все привыкли прятаться. В основном от государства. Потому что государство нам не доверяет, и мы платим ему той же монетой. Если копнуть — даже не очень глубоко, - то запросто можно обнаружить, что у нас колоссальный массив экономики, общественной жизни находится по ту сторону чёрной занавески.

Недавно попытался исследовать такой вопрос как аренда жилой недвижимости. И обнаружил, что он на 99,9% выпадает из поля зрения государства, собственно, по существу, является нелегальным. В то время как аренда коммерческой недвижимости наоборот практически вся «белая», потому что её не спрячешь. То же касается и продажи недвижимости — там документы, нотариусы и прочие вещи, от которых не уйдёшь.

Что интересно — нигде не нашёл никаких публикаций на эту тему. Хотя вопрос на самом деле злободневный.

В общем, вот что получается.

Сколько денег теряет бюджет? Налоги должны платить все. Но не со всех их получается собрать. Государство пытается по максимуму взять там, где деньги плаваю на поверхности — прижать малый бизнес, ибо ему деваться некуда, придумать новый акцизный сбор и т. д. Заниматься тем, что сложно контролировать, оно не хочет.
Можно попробовать навскидку подсчитать обороты рынка аренды рынка аренды жилой недвижимости в Луганске. Сразу скажу, что точными цифрами не владею, поэтому буду выводить их логически и — чтобы минимизировать возможность ошибки — буду занижать.

Подсчитал количество объявлений только в одной газете в рубрике «сдам жильё». Получилось почти 400. Пусть даже 350. Все квартиры сдаются через риэлтеров — объективно на весь этот объём квартир «от хозяина» будет может быть пять-шесть. Когда вы выбираете квартиру, вы платите риэлтеру за просмотр. Суммы колеблются от 30 до 60 гривен, возьмём круглую цифру — 50. Пусть каждую из этих квартир посмотрели всего по одному разу. Имеем сумму в 17500 гривен. Далее. Если квартира вас устраивает, вы оплачиваете услуги риэлтера — от 400 до 600 гривен (заметим, что например в Киеве берут за услуги сумму равную одной-двум стоимости месячной аренды, то есть больше в разы). Берём цифру 500 и считаем, что половина из выставленных на рынок квартир была сдана. Получаем цифру 87500 гривен. В сумме оборот в неделю — 105000, в месяц — 420000 гривен. И эти деньги нигде не учтены, не отображены. А учитывая дефицит рынка (в очередь посмотреть квартиру выстраиваются иногда по пять-шесть человек в день) эта сумма очень приблизительная.

Но это не самое интересное.

Сколько квартир постоянно сдаётся в Луганске? Начнём с самого простого. В Восточноукраинском университете около 15000 студентов дневной формы обучения. Из них в общежитиях проживает примерно 20%. Будем считать, что 10000 студентов снимают квартиры. Пусть даже они снимают вчетвером одну квартиру, уже имеем 2500 квартир. Считаем количество ВУЗов, примерно представляем объёмы рынка. Это без учёта людей, приехавших из области или просто тех, кто не может позволить себе купить квартиру и проживает на съёмной.
Поскольку цифры я собирался занижать, будем исходить из того, что в Луганске постоянно сдаётся 10000 квартир. Будем считать, что сдаются они по 1000 гривен (хотя в принципе цены вы знаете, а если не знаете — можете почитать в газете или узнать в агентстве). Месячный оборот — 10 миллионов. Вернее, это не оборот, это — доход. Потому что коммунальные услуги арендаторы жилья оплачивают отдельно.

Складываем все цифры и получаем сумму 10420000 гривен ежемесячно. Методом простых подсчётов суммы налога с доходов физических лиц получаем 1563000 гривен. Именно столько платежей ежемесячно не поступает в бюджет.

Ради справедливости и правильного понимания всей глубины проблемы вспомним, что мы оперировали заведомо заниженными цифрами. То есть... То есть.

Если же говорить о крупных городах — Донецк, Днепропетровск, Киев, то цифры вырастают в разы. Потому что там другой порядок цен и совсем другое количество приезжего населения.

К слову — в Берлине аренда жилья в новостройках стоит €6 за квадратный метр, то есть €360 за квартиру площадью 60 квадратных метров. При том, что доходы европейцев на порядок выше.

Но вернёмся к нашим баранам.

А с другой стороны... Всё, что является нелегальным, априори создаёт проблемы. Проблемы разного характера. Одна из них — прямое следствие придуманного ещё в 30-годах прошлого века института прописки, которая теперь называется «регистрацией». Но как ни называй — смысл всё тот же.

Если вы снимаете квартиру не по заключённому в соответствии с требованиями законодательства договору (те договора, которые подсовывает риэлтер или от руки рисует хозяин (-ка) квартиры можете сразу отнести в туалет — они не имеют никакой ценности), то значит проживаете вы в ней нелегально. То есть оформить регистрацию по месту жительства вы оформить не сможете. Вроде бы ничего страшного, сейчас никто не обязан жить по месту регистрации. Но у вас автоматически возникают другие проблемы — с медицинским обслуживанием, определением ребёнка в школу, обращением в разнообразные органы. Если вы зарегистрированы в другом городе, то в случае необходимости оформить (переоформить) какой-либо документ, зарегистрироваться в качестве ЧП, отчитаться в налоговую вам придётся ехать туда. Если же у вас вообще нет никакой регистрации — то штраф за проживание без соответствующей отметки в паспорте ещё никто не отменял. И с официальным трудоустройством могут быть проблемы. Вы даже свой гражданский долг выполнить не сможете. В смысле проголосовать.

К слову, когда в Киеве учинили перевыборы над лётчиком-космонавтом Черновецким, масса возмущённой общественности выражала недовольство действующим мэром, по итогам всех опросов его рейтинг упал ниже плинтуса, но в итоге на перевыборах он получил голосов больше, чем при первом избрании. Парадокс? Отнюдь. Недовольна мэром была активная часть населения, сознательная молодёжь, интеллигенция, которая в массе своей зарегистрирована в регионах и в Киеве не голосуют. Проголосовали же пенсионеры — они-то всегда живут по месту регистрации и отдаляются от него в редких случаях, и то не на долго.

Это — один аспект. Второй — принципиальная неурегулированность ваших взаимоотношений с владельцем жилья. Все договорённости — на словах. Если они не соблюдаются — ваши проблемы. Потому что официально вы вне закона.

По закону вас нельзя выселить в зимнее время? Можно. Кроме этого, можно в любой момент поднять плату за аренду, изменить любые другие условия. Жаловаться — некуда. Да и бессмысленно.

Кстати, в Европе существуют общественные комитеты по защите прав квартиросъёмщиков и владельцев квартир, куда можно обратиться и получить помощь. А во Франции даже есть профсоюз арендаторов жилья. Но мы же не Европа. Мы решаем глобальные проблемы, до собственных, бытовых нам спуститься с поднебесных высот некогда.

Это далеко не единственная «тёмная» сторона нашей жизни. Дикий капитализм, коррупция и отсутствие адекватного правового поля — наша реальность. Мы так привыкли жить, менталитет у нас такой. 

Сергей Сакадынский - президент общественной организации «Центр творческих инициатив «Восточная Украина».