Швидке підвищення цін на сільгоспземлі у 2025 році: які ціни на гектар в різних областях України?

У 2025 році ринок сільськогосподарських земель в Україні демонструє стрімке та рекордне зростання цін, навіть попри триваючу війну та економічну нестабільність. Що стоїть за цим стрімким зростанням? У яких регіонах гектар найдорожчий, а де ще залишаються порівняно доступні ділянки? Як змінилась динаміка купівлі-продажу, і які прогнози щодо майбутнього ринку? Усе це -- в нашому докладному огляді.

В Україні ціни на земельні ділянки стрімко зростають.

У кінці квітня середня ціна за один гектар землі досягла 86 655 гривень, що перевищує показник попереднього місяця більш ніж на 32 тисячі. Це рекордна вартість з початку року і важливий індикатор для ринку, що переживає етап змін.

Експерти платформи Опендатабот відзначили, що найнижча вартість землі була зафіксована у березні 2025 року — 54 632 гривні за гектар. Проте вже за місяць ціна підскочила на майже 59%. Хоча на початку травня середня вартість земельних ділянок трохи зменшилася до 72 149 гривень, загальний тренд залишається позитивним.

У 2025 році ціни на сільськогосподарські землі не тільки підвищилися, але й виявили значну регіональну нерівномірність, яка стала ще помітнішою навесні. Середня вартість одного гектара варіюється в різних областях країни від 34 562 до 358 305 гривень, що означає, що різниця між найдешевшими та найдорожчими ділянками перевищує десятикратну межу.

Найвищий середній показник вартості земельних ділянок наразі зафіксовано в Дніпропетровській області, де гектар оцінюється в 358 305 гривень. Цей регіон вже другий рік поспіль займає перші позиції на ринку, що зумовлено кількома чинниками: високою аграрною продуктивністю, родючими ґрунтами, великою кількістю покупців з промислових і аграрних компаній, а також вигідною логістичною ситуацією.

На другій сходинці розташувалася Івано-Франківська область з середньою вартістю 172 336 грн за гектар. За нею йдуть Тернопільська область (162 417 грн), Львівська область (104 046 грн) та Донеччина (101 047 грн). Високі ціни в західних регіонах частково пояснюються меншими розмірами земельних паїв і відносною стабільністю, що підвищує інтерес інвесторів. Донеччина ж виступає винятком, адже попит зосереджений навколо безпечніших територій, що сприяє формуванню високої середньої ціни на обмеженій кількості угод.

З іншого боку, найдешевшу землю можна придбати у Миколаївській області -- лише 34 562 грн за гектар. Низька вартість тут зумовлена воєнним ризиком, загрозами з боку морського узбережжя та мінімізованою активністю ринку. Також порівняно низькі ціни у Запорізькій (35 440 грн), Одеській (38 672 грн) та Херсонській (39 040 грн) областях -- регіонах, що залишаються на лінії прямого впливу війни.

"Наявність попиту не означає автоматичне зростання цін. В умовах воєнного стану головну роль грає ступінь безпеки території та перспективність для аграрного виробництва", -- коментує аналітик земельного ринку Микола Голик.

Отже, сучасна регіональна карта цін чітко відображає стан безпеки, привабливість для інвесторів та активність аграрного сектору в різних областях. Захід і центр демонструють стабільне зростання, тоді як південь і схід характеризуються помірними цінами, але можуть запропонувати вигідні можливості для інвестицій в майбутньому.

Зростання вартості сільськогосподарської землі у 2025 році, яке досягло рекордної позначки 86 655 грн за гектар у квітні, є наслідком одразу кількох глибинних і взаємопов'язаних факторів. На перший погляд, ринок демонструє зростання попиту. Проте ключову роль у формуванні ціни відіграє не тільки попит, а структурні обмеження пропозиції, макроекономічна нестабільність та військово-політичні ризики.

"Власники, які квапилися з продажем своїх земель у перші роки після відкриття ринку, вже завершили цю процедуру. Ті ж, хто залишився, сподіваються на підвищення цін. Це природний процес ринку, який веде до зменшення пропозиції," – зазначив Ігор Лисецький, координатор земельного комітету УКАБ. Він підкреслив, що більшість покупців – це агровиробники, які не зосереджуються на кількості, а дотримуються вибіркової та стратегічної стратегії у своїх придбаннях.

Ще один ключовий аспект — це інфляційні процеси та знецінення гривні. В результаті падіння вартості національної валюти, інвестори починають розглядати земельні ділянки як один із обмежених, але стабільних активів. Однак, на відміну від золота або нерухомості, земля в Україні залишається менш ліквідною інвестицією, що потребує тривалого стратегічного планування та постійного виробництва.

Крім того, свою роль відіграє і психологічний чинник війни. Парадоксально, але попри високу невизначеність, деякі інвестори вбачають у сільгоспземлі безпечну "тиху гавань", оскільки ринок земель, на відміну від фондових, не зазнає швидких коливань. Тим паче, в умовах зниження банківських ставок і обмежень на валюту, зберегти капітал у землі -- це розумна стратегія.

В той же час підвищення цін не веде до аналогічного збільшення обсягів продажів. У лютому було реалізовано 27 555 гектарів, тоді як у квітні ця цифра знизилася до 12 978 гектарів. Це вказує на обережний попит, який, хоча й існує, не перетворюється на великі угоди.

"Зараз ми спостерігаємо не ринкову активність, а певну паузу на ринку. Продавці прагнуть отримати вищу ціну, тоді як покупці очікують на зниження ризиків," – коментує юрист у сфері земельного права Андрій Мартинюк.

Отже, в умовах структурного дефіциту, зменшення обсягів пропозиції, девальваційного тиску та загальної невизначеності спостерігається підвищення цін. Це незвичайна ситуація, коли зростання цін не є ознакою економічного процвітання, а скоріше вказує на процес адаптації ринку до нових умов.

Ринок сільськогосподарської землі в Україні у 2025 році функціонує вже четвертий рік, однак його структура залишається специфічною та глибоко прив'язаною до реалій воєнного часу. Попри відкритість ринку, активність покупців залишається помірною, і основними гравцями залишаються саме українські агровиробники.

"Основна частина покупців складається з фермерів та аграрних підприємств, які мають на меті розширення свого земельного фонду. Їхні наміри не пов'язані зі спекуляціями, а з обробкою землі, і вони підходять до процесу інвестування з великою обережністю," -- зазначає Ігор Лисецький.

Це зумовлено тим, що земельні ділянки залишаються активами з низькою ліквідністю: їх придбання зазвичай спрямоване на довгострокове використання, а можливість швидкого перепродажу є обмеженою. Додатково, в умовах війни будь-які інвестиції несуть високі ризики, що відштовхує спекулянтів, які прагнуть отримати миттєвий прибуток. Більшість угод здійснюється в межах одного району або громади — коли орендар викуповує ділянку у пайовика або сусідні господарства розширюють свої володіння, купуючи додаткові гектари.

Цікавим є також психологічний аспект даного питання. Згідно з опитуванням, яке було проведене Агрополітичним центром у березні 2025 року, більше 60% власників земельних паїв, які ще не реалізували свою землю, не планують цього робити у найближчій перспективі. Часто це спадкові активи, і їх збереження сприймається як надійний спосіб зберегти капітал. Як зазначає агроексперт Ігор Гриник: "Люди не бажають продавати землю за низькою ціною. Вони чекають на стабілізацію в країні та зростання вартості, оскільки розуміють, що паї можуть стати важливим ресурсом для їхніх дітей чи онуків".

Ще однією значущою категорією споживачів стали особи, які мають досвід роботи за межами України. За даними нотаріусів, спостерігається зростання кількості угод, де роль покупця виконують українці, що працюють у Польщі чи Чехії і прагнуть вкласти свої зароблені кошти в землю "на перспективу". Цей інтерес можна трактувати як показник довіри до українського земельного ринку, незважаючи на всі існуючі виклики.

За даними УКАБ, частка іноземних інвестицій залишається на нульовому рівні, оскільки чинні законодавчі норми забороняють іноземцям купувати землю. Однак не можна виключати, що в майбутньому питання залучення іноземних інвесторів знову стане актуальним у політичних дискусіях.

Сьогодні земельний ринок в Україні представляє собою арену обачних фермерів та виважених інвесторів, які орієнтуються на довгострокову перспективу, а не на миттєві прибутки. Такий підхід забезпечує ринку певний рівень стабільності, однак одночасно уповільнює його динаміку.

В Україні відкритий ринок сільськогосподарських земель працює менш ніж чотири роки, але аналітики вже починають формувати прогнози його подальшого розвитку, враховуючи зміни в цінах, структуру попиту та макроекономічні фактори. Якщо умови стануть сприятливими, до 2030 року вартість земель може зрости вдвічі, проте для цього потрібні значні структурні зміни.

Ігор Лисецький підкреслює: "Наші прогнози вказують на те, що в Україні ціни на землю можуть зрости щонайменше на 15-20% щорічно в найближчому майбутньому. Однак це можливо лише при стабілізації економічної ситуації, завершенні бойових дій, проведенні структурних реформ та створенні повноцінного ринку".

Земельні ресурси в Україні все ще залишаються недооціненими в порівнянні з аналогічними активами в європейських країнах. Наприклад, у Польщі середня вартість гектара сільськогосподарських земель вже перевищує 10 тисяч євро, у той час як в Україні ця цифра ледь досягає 2 тисяч євро. Однак українська земля славиться своєю високою родючістю, що робить її надзвичайно привабливою для інвесторів у довгостроковій перспективі.

Водночас експерти застерігають, що без поліпшення інвестиційного клімату та гарантій прав власності іноземний капітал залишатиметься осторонь. А саме приплив зовнішніх інвестицій міг би стати поштовхом до швидшого розвитку ринку. Як зазначає Ігор Ясько, керуючий партнер ЮК Winner: "Юридична та політична стабільність -- ось що стане вирішальним для активізації попиту. Якщо держава гарантує незмінність правил гри, ціна на землю зростатиме вдвічі швидше".

Ще одним суттєвим аспектом є прогрес у технологіях сільського господарства. Реалізація точного землеробства, автоматизація виробничих процесів у агросекторі та залучення до світових ланцюгів постачання підвищать цінність землі як ресурсу. У цьому контексті центральні регіони, де розташовані найбільші площі земельних угідь, залишаються особливо привабливими.

Не можна забувати про можливу лібералізацію ринку, яка може настати після 2024 року, коли, відповідно до запланованих змін, юридичні особи отримають можливість придбавати земельні ділянки. Це створить нові можливості для агрокомпаній та фінансових установ, які зможуть використовувати землю як забезпечення для кредитів. Проте в умовах війни уряд вирішив відкласти впровадження цієї норми до більш сприятливих часів.

В результаті, до 2030 року український ринок землі має всі шанси стати ефективним інструментом для стимулювання економічного розвитку, проте це можливо лише за умови завершення конфлікту, встановлення правової чіткості, забезпечення доступу до фінансових ресурсів та активної участі аграріїв. Хоча коливання у темпах зростання вартості земель можуть мати місце, загальна тенденція вказує на стабільне підвищення.