Київ стикається зі зменшенням населення, тоді як Захід набуває вигляду "рукавички". Ринок нерухомості переживає справжні потрясіння напередодні зимового сезону.
Перед наближенням важкої зими жителі Києва починають розглядати можливість виїзду за межі міста. Це, у свою чергу, позначається на ринку нерухомості. УНІАН провів розслідування, щоб з’ясувати, які зміни відбуваються у цінах на квартири, та чи дійсно спостерігається масовий виїзд населення з столиці.
Цієї осені, в умовах постійних обстрілів російських військ по цивільних об'єктах та енергетичній інфраструктурі, а також з огляду на прогнози важкої зими, українці активно шукали місця для безпечного зимування. Жителі столиці та інших великих міст почали звертати увагу на житло в центральних і західних регіонах, сподіваючись уникнути можливих проблем з електропостачанням та опаленням.
Така хвиля переїздів не може не позначитись на ринку нерухомості. На заході України вже стрімко скорочується пропозиція житла для оренди. В Ужгороді вільних квартир практично не залишилося.
Водночас у Києві ситуація протилежна. Восени пропозиція однокімнатних квартир в оренду зросла на 20%, тоді як кількість охочих їх орендувати навпаки скоротилася - на ті ж 20%.
Тим часом у західних областях більш ніж вдвічі зріс попит на оренду будинків: на Буковині зростання сягнуло 163% порівняно з минулим роком, на Закарпатті - 110%, а в Івано-Франківській області - 105%. Помітне зростання також спостерігалося на Львівщині - 70%. При цьому попит також зріс і в Київській - 34% та Харківській областях - 30%.
УНІАН провів бесіду з рієлторами та фахівцями, а також здійснив аналіз ситуації на ринку нерухомості в переддень опалювального сезону. Виявилося, що знайти квартиру в оренду стає дедалі складніше, а також відзначаються зміни в цінах на купівлю та оренду житла в Києві та західних регіонах.
Чи залишився Київ безлюдним?
Рієлтор Олександр Бойко в інтерв'ю УНІАН зазначає, що деякі мешканці Києва дійсно вирішують "зимувати" на Західній Україні, виїжджаючи за кордон або переїжджаючи до більш безпечних районів столиці.
"Тенденція є, але вона помірна, не масова. Головні мотиви: безпека, а ще автономність будинку - світло, тепло, вода. Квартира в будинку з генератором чи інвертором і ліфтом, що працює, сьогодні здається і продається помітно швидше", - каже Бойко.
Проте рієлтор підкреслив, що це переважно гнучкі, а не остаточні переїзди. За його словами, люди часто не продають київську квартиру, а здають її в оренду, тоді як самі орендують житло на заході.
"Таким чином, вони зберігають свої активи та мають альтернативні варіанти. Особливо варто підкреслити інтерес сімей з дітьми та фахівців, які працюють дистанційно — саме вони найбільш охоче обирають переїзд. Ще одна тенденція, що спостерігається в Києві, полягає в зростанні попиту на нові житлові комплекси з укриттями, паркінгами та резервним електропостачанням, а також на райони з меншою навантаженістю мережі", - ділиться своїми спостереженнями щодо ринку пан Бойко.
Одночасно колишній президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта підкреслює, що стверджувати про масовий виїзд населення зі столиці було б некоректно. Він зазначає, що кияни не лише мігрують до інших міст, а й переміщуються в більш безпечні райони всередині самої столиці.
"Існують райони, в яких оренда квартир абсолютно неможлива, навіть за дуже низькими цінами. Це місця, що піддаються найбільшим ризикам від ракетних та шахедних атак. На правому березі такими районами є Солом'янка, Жуляни та Лук'янівка. А на лівому березі найбільше страждає Дарницький район. Також є території, де розташовані нежитлові приміщення. Це не завжди має на увазі критичну чи промислову інфраструктуру, але можуть бути й складські або офісні об'єкти, а також дата-центри", - зазначає Піта в інтерв'ю УНІАН.
Отже, за його словами, кількість доступних квартир зростає насамперед у тих районах, з яких люди більш активно виїжджають через загрози безпеці.
Тим часом, у західних регіонах України спостерігається протилежна ситуація.
На одну квартиру претендує 60 зацікавлених.
Згідно з інформацією DIM.RIA, найбільший попит на оренду житла серед західноукраїнських міст спостерігається у Львові, Івано-Франківську, Тернополі та Ужгороді.
На вибір цих міст впливають не тільки умови безпеки, але й можливість знайти роботу та наявність необхідної інфраструктури, зокрема медичних установ, шкіл, дитячих садків і транспорту. Для тих, хто розглядає тривалий переїзд, важливо не лише знайти безпечне місце, але й мати можливість працювати, навчати дітей і організовувати повсякденне життя, - зазначає в інтерв'ю УНІАН керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький.
Рієлтор Олександр Бойко підтверджує, що найбільшим попитом наразі користуються Львів та Івано-Франківськ.
"У Франківську на одну квартиру претендує щонайменше десять охочих, на гарні варіанти - до 50-60 охочих. У Львові вільне житло ще є, але добрі варіанти за адекватною ціною розходяться за лічені дні", - каже рієлтор Бойко.
Він рекомендує орендарям розглянути варіанти у старих будинках і не затягувати з вибором, адже квартири швидко знаходять своїх нових мешканців. Крім Львова та Івано-Франківська, експерт також радить звернути увагу на такі міста, як Ужгород, Чернівці, Тернопіль та Луцьк.
Це менш затребувані ринки, де попит починає зрости, і де ще є можливість вибору з помірними цінами. Для тих, хто орендує, порада: звернути увагу не на популярні райони, а на 15-20 хвилин від центру, і розглядати квартири без свіжого ремонту. Вони зазвичай залишаються на ринку довше, що дозволяє легше домовитися про ціну. Власникам на заході варто пам'ятати про ризик перегріву: коли попит різко зростає, деякі оголошення можуть бути виставлені за завищеними цінами, і такі квартири можуть залишатися незатребуваними, навіть попри загальний недолік пропозиції, - підкреслює рієлтор Бойко.
Вартість нерухомості
Незважаючи на складнощі, пов’язані з безпекою та енергетичними викликами, Київ залишається лідером за ціною оренди однокімнатних квартир. Згідно з даними платформи DIM.RIA, які стали доступними для УНІАН, середня вартість оренди в столиці становить 33 тисячі гривень на місяць. Водночас ціни можуть суттєво варіюватися в залежності від району та стану житла. У західних областях України найвищі ставки зафіксовані в Закарпатті – 29 тисяч гривень, в Чернівецькій області – 27 тисяч гривень, в Івано-Франківській – 24,5 тисячі гривень, а у Львівській – 22,5 тисячі гривень.
Віталій Поберезький, керівник з розвитку продуктів DIM.RIA, зазначає, що в порівнянні з минулим роком, найбільше зростання вартості оренди спостерігається в Чернівецькій області - на 83%. Івано-Франківщина демонструє підвищення на 47%, у Львові - 34%, на Закарпатті - 38%, тоді як у Києві ціни зросли приблизно на 13%.
Отже, за інформацією Поберезького, в деяких західних областях орендна вартість зростала значно швидшими темпами, ніж у Києві.
У сфері вторинної нерухомості спостерігається тенденція до зростання цін. Найвищі показники вартості однокімнатних квартир відзначаються в таких регіонах:
Київ - 90 тисяч доларів, приріст за рік становить 7%.
Закарпаття - 81 тис. дол. (+16%);
Львівська область - 80 тисяч доларів (+21%).
Івано-Франківська область - 79 тисяч доларів (+46%);
Чернівецька область - 65,5 тисяч доларів (+38%).
"Отже, західні області продовжують залишатися дорогими як у плані оренди, так і покупки житла. При цьому, вартість оренди в деяких з цих регіонів зростала швидше, ніж у столиці, а на вторинному ринку істотне річне подорожчання спостерігається, зокрема, в Івано-Франківській та Чернівецькій областях", - зазначає Віталій Поберезький, керівник розвитку продуктів DIM.RIA.
Водночас оцінки рієлтора Олександра Бойка щодо цін на вторинному ринку Києва відрізняються від середніх показників DIM.RIA.
"Київ, оренда однокімнатної квартири: у жовтні ціна становила 16 000 грн, тоді як у вересні вона була 17 000 грн. З урахуванням знижок, зниження цін наближається до 15%. Щодо продажу на вторинному ринку, однокімнатні квартири коштують приблизно 67 тис. доларів, двокімнатні - 99 тис. (-6% в річному вимірі), а трикімнатні - 145 тис. (-3%). Медіанна вартість квадратного метра дорівнює 1 294 доларам (понад 58 тис. грн, - УНІАН)", - повідомляє рієлтор Бойко.
Він зазначає, що у Львові оренда "однушки" знизилася на 10% - з 25 тис. до 22,5 тис. грн на місяць. Водночас трикімнатні квартири подорожчали на 14% і коштують до 36 тис. грн. На вторинному ринку житла вартість квадратного метра становить близько 860 доларів (близько 39 тис. грн).
У Івано-Франківську вартість оренди однокімнатної квартири становить 22,5 тисячі гривень на місяць. З початку року ціни піднялися на 30-50%. На вторинному ринку житла квадратний метр оцінюється в 445 доларів, що перевищує 20 тисяч гривень.
"Найдорожчі квартири в Києві розташовані на Печерську, де оренда однокімнатної становить 35 000 грн, а вартість покупки досягає 148 тисяч доларів (понад 6 мільйонів грн, - УНІАН). Львів також має високі ціни на нерухомість. Що стосується Франківська, то він вже близький до Львова за орендними ставками, але в плані купівлі він значно більш доступний," – повідомляє ріелтор Бойко.
Чи призведе зима до зниження активності на ринку нерухомості?
Зимовий період зазвичай характеризується уповільненням активності на ринку нерухомості, і, ймовірно, цього року ситуація буде такою ж.
"В принципі, ми вже вступили в зимовий період спокою. Це явище спостерігалося і в попередні роки. Зима завжди була малорухомою для ринку нерухомості," - зазначає колишній президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.
Згідно з його заявою, до весни наступного року не слід очікувати підвищення цін на столичному ринку нерухомості. Можливе лише незначне зниження вартості квартир у преміум-категорії, що перевищують 100 тисяч доларів. Що стосується більш доступного сегмента, то власники, найімовірніше, або збережуть ціни в надії знайти покупців, або ж вирішать відкласти продаж.
Замість цього, експерт прогнозує, що на заході України не варто очікувати значного зростання цін. Однак він допускає, що в усіх сегментах ринку може відбутися підвищення цін до 10%.
Рієлтор Олександр Бойко висловлює упевненість, що у Києві не слід очікувати подальшого падіння цін на нерухомість, незважаючи на песимістичні прогнози. Особливо це стосується більш безпечних регіонів. Він зазначає, що власники не мають наміру терміново знижувати свої ціни.
"Угода відбувається в обмеженій кількості, тому ринок скоріше 'замирає', ніж демонструє падіння. Справжнє зниження цін на угоди очікується поступово, на кілька відсотків, найбільше в менш стабільних сегментах, таких як високі поверхи та будинки без автономного опалення", - зазначає Бойко.
Директор з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький також висловлює думку, що взимку на ринку нерухомості, ймовірно, збережеться обережний підхід до покупок.
"Споживачі продовжать акцентувати увагу на безпеці житлових приміщень, автономності, можливості наявності резервного живлення та опалення, а також на готовності об'єктів до заселення. У західних областях ці аспекти можуть сприяти збереженню інтересу до нерухомості, проте подальший розвиток цінової ситуації буде залежати від рівня попиту та обсягу доступних пропозицій", - висловлює свій прогноз Поберезький.
У Києві ж, за його словами, ринок показуватиме різну динаміку, залежно від сегмента, району та характеристик конкретного об'єкта.
"Імовірно, покупці почнуть ще ретельніше аналізувати співвідношення між ціною, станом нерухомості та її енергонезалежністю. У свою чергу, продавцям буде необхідно більш гнучко підходити до встановлення ціни," - зазначає керівник з розвитку продуктів DIM.RIA.
Ціна оренди житла в зимовий період
Рієлтор Олександр Бойко висловив думку, що ринок оренди в столиці залишиться під тиском через надмірну кількість наявних пропозицій та брак попиту. Він прогнозує, що власники житла будуть змушені знижувати ціни на оренду в межах 15-20%.
"За словами Бойка, у західних регіонах оренда продовжить залишатися високою через обмежену пропозицію; надалі багато аспектів залежатимуть від ситуації з безпекою та від стану енергетичної інфраструктури."
Керівник відділу розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький підкреслює, що не можна стверджувати про однорідне зростання попиту в усіх західних містах, оскільки ситуація буде значною мірою визначатися наявністю житла та балансом між попитом і пропозицією в кожному конкретному регіоні.
Щодо вартості оренди, в містах з обмеженою пропозицією і високим попитом на житло ціни можуть продовжувати зростати. Це, зокрема, стосується Львова, Івано-Франківська, Тернополя та Ужгорода, - зазначає Поберезький. - У Києві ситуація буде залежати від рівня безпеки та активності орендарів. Якщо попит залишиться стабільним, то не варто очікувати різкого падіння цін на оренду найближчим часом. Найбільш ймовірно, що ціни можуть закріпитися на певному рівні протягом зимового періоду.
Рієлтор Олександр Бойко зазначає, що з приходом зими вимоги до житлових умов особливо зростають. Фактори, такі як можливість індивідуального або автономного опалення, якісне утеплення та наявність резервного електропостачання, стають ключовими при виборі житла, перетворюючись із звичайних переваг на необхідні умови.
"Власникам нерухомості експерт рекомендує: якщо ваша квартира не знаходить орендаря, варто оперативно переглянути цінову політику, замість того, щоб чекати 'ідеального орендаря' до січня. Адже простій може обійтися дорожче, ніж знижка", - зазначає Бойко.
Він також зазначив, що будь-яка зміна в сфері безпеки має значний вплив на ринок: оптимістичні новини здатні швидко активізувати частину відкладеного попиту, тоді як негативні події, навпаки, можуть збільшити приплив людей до західних регіонів.
"Саме тому я рекомендую покупцям та власникам утриматися від імпульсивних рішень, а слідувати чітко визначеному плану, спираючись на реальні дані," - підкреслює рієлтор.
Деяка частина жителів Києва дійсно прагне знайти більш комфортні та безпечні умови в інших куточках країни, де зростання конкуренції за доступні житлові площі вже призвело до підвищення цін. Однак, поки що говорити про масовий вихід людей з Києва не зовсім коректно. Особливо з огляду на те, що жоден регіон не може вважатися абсолютно безпечним через географію російських атак.
