Житло в умовах війни. В Україні відбулися зміни у вартості квартир – де можна знайти найкращі пропозиції.

Вартість квартир на вторинці за рік збільшилась майже по всій країні, за виключенням східних областей. При цьому середня тривалість експозиції квартир на ринку знизилась.

Як йдеться в дослідженні ЛУН, на первинці середня вартість квартир зросла майже у всій країні, а найбільший приріст продемонстрували новобудови в Кропивницькому. Ринок оренди почувається найліпше: попит зростає, відповідно зростають і орендні ставки.

Інтерес українців до купівлі житла тісно пов'язаний із фронтовою ситуацією та станом енергетичного сектора. Під час масових відключень електроенергії навесні та влітку 2024 року спостерігалося очевидне зниження зацікавленості у придбанні квартир. Проте, як тільки енергопостачання стало стабільним, інтерес до покупок швидко відновився до попередніх показників. Вражаюче, що на початку блекауту 2024 року запити на купівлю квартир перевищували ті, що фіксувалися під час масштабних обстрілів та блекаутів в кінці 2022 року. Крім того, після закінчення періоду блекаутів у 2024 році відновлення запитів на житло відбулося значно швидше, ніж у 2022 році.

Це може свідчити про те, що український ринок нерухомості майже адаптувався до викликів воєнного часу. Він помірніше реагує на поточні військові ризики, проте на нього продовжують тиснути такі фактори, як зміна умов програми пільгової іпотеки єОселя, скорочення платоспроможного попиту та перспектива підвищення оподаткування угод з купівлі-продажу нерухомості.Зокрема, програма пільгової іпотеки єОселя відчутно підтримує активність ринку нерухомості. З початку її роботи (кінець 2022 року) було видано майже 14,5 тис. іпотечних кредитів на суму 23,3 млрд грн.

З початку 2025 року ця програма змінює свій фокус, переходячи від ринку вторинної нерухомості до первинного. Завдяки платформі єОселі, більшість позичальників отримають можливість купувати житло, яке не старше трьох років. Це нововведення значно підвищить привабливість нерухомості, що пропонується забудовниками, включаючи як вже завершені об'єкти, так і ті, які ще в процесі будівництва. Це також відображає активність девелоперів, які охоче акредитують свої проєкти в рамках програми. На початок грудня 2024 року з єОселлю можна оформити майнові права на квартири у 195 нових будинках від 89 забудовників.

Вторинка почувається менш впевнено: єОселя знижує свій вплив на цей сегмент ринку, а потенційні покупці змінюють пріоритети. В перспективі спостерігається можливе збільшення частки інвестиційних угод та переорієнтація частки пропозицій на ринок оренди.У 2024 році на ринку вторинки продовжував діяти минулорічний різновекторний тренд: у східних та деяких центральних регіонах середні ціни йшли вниз, а у західних -- вгору. Між деякими регіонами ця різниця досягла рекордних чисел: наприклад, середня вартість квартир у Запоріжжі майже в 4 рази дешевша за середню ціну аналогічного житла у Львові.За рік середня ціна 1-кімнатної квартири в столиці втратила 2% у валюті, а в східних Сумах, Харкові, Дніпрі та Запоріжжі -- 17%, 19%, 17% та 21% у валюті відповідно. Натомість середня вартість 1-кімнатних квартир у більш спокійних містах західної частини України в 2024 році продовжувала зростати. Зокрема у Львові за рік 1-кімнатні подорожчали на 13%, в Івано-Франківську -- на 18%, а в недооціненному раніше Рівному середня вартість 1-кімнатних квартир зросла у 2024 році аж на 23% у валюті.

У сегменті дво- та трикімнатних квартир на українському ринку вторинної нерухомості спостерігається позитивна динаміка. Зокрема, відзначається суттєве підвищення цін на ці типи житла в більшості регіонів країни. Цей тренд може бути зумовлений тим, що дедалі більше внутрішньо переміщених осіб обирають інтеграцію в нові громади на заході та в центрі України. У результаті зростає попит (а отже, й ціни) на просторіші квартири, які забезпечать комфортне проживання для родин з кількох осіб.

Протягом минулого року середня ціна квартир залишалася стабільною або навіть зросла в західних та центральних регіонах України. Зокрема, у столиці двокімнатні квартири додали 2% до своєї середньої вартості в іноземній валюті. У Вінниці цей показник зріс на 10%, тоді як в Тернополі та Ужгороді ціни на двокімнатні квартири піднялися на 11% та 13% відповідно. У Житомирі та Івано-Франківську зростання склало 15%. Натомість у східних областях середня ціна двокімнатних квартир у різних містах знизилася на 6-17% протягом року.

Схожа тенденція була помічена й у сегменті трьохкімнатних квартир: в більш ризикованих східних районах середня ціна протягом року знизилася на 5-15%, тоді як у західних і переважній частині центральних регіонів вона залишилася стабільною або підвищилася на 5-26%.

Однією з ключових характеристик ринку нерухомості є термін, протягом якого квартири перебувають у продажу. Цей показник дозволяє оцінити співвідношення між попитом і пропозицією, а також виявити рівень платоспроможного попиту і ставлення покупців до ринкових цін. Протягом року термін експозиції зменшився у Києві (з 53 днів у листопаді 2023 року до 49 днів у листопаді 2024 року) та у Львові (з 62 до 42 днів), в той час як в Одесі він зріс (з 44 до 54 днів за той же період). Взимку та влітку 2024 року, коли ціни на житлову нерухомість дещо знизилися, термін експозиції також зменшувався. Ці дані можуть вказувати на наявність платоспроможного попиту та готовність покупців швидко укладати угоди, якщо продавці готові надати знижки.

У 2024 році столиці України та Львів залишаються на вершині рейтингу міст з найвищими цінами на вторинному ринку нерухомості. Львів займає перше місце за середньою вартістю однокімнатних квартир, тоді як Київ лідирує за цінами на дво- та трикімнатні житлові приміщення. Третє місце у всіх категоріях займає Ужгород. Щодо доступності житла, яка визначається співвідношенням середньої зарплати в регіоні до середньої вартості квартир, то наприкінці 2024 року у Львові зафіксовано рекорд по антипоказнику: для купівлі однокімнатної квартири потрібно заощаджувати протягом 9,8 років. Ужгород займає друге місце з показником у 8,5 років, а Луцьк – третє, де для придбання однокімнатного житла знадобиться 8,4 роки праці. У Києві цей показник становить 8,3 роки. Найкраща ситуація з доступністю спостерігається в Херсоні, де на однокімнатну квартиру можна заробити, відкладавши середню зарплату протягом 2,8 років.

Статистические данные по первичному рынку

Середня ціна квадратного метра від будівельників продовжує підвищуватися, а девелопери все активніше реєструють свої проекти в програмі єОселя.

Подорожчання будматеріалів, дефіцит кадрів та зростання заробітної плати в галузі, послаблення національної валюти -- ці фактори в 2024 році продовжували підштовхувати ціни на українській первинці вгору.

Лідерами за зростанням середньої вартості квадратного метра житла стали такі міста: Кропивницький, де ціна на новобудови зросла на рекордні 33% за рік; Рівне, де вартість квадратного метра від забудовника піднялася на 24%; а також Івано-Франківськ, Чернівці та Вінниця, де "квадрат" став дорожчим на 21%. Найвищі ціни на новобудови в Україні все ще в Львові, де за рік вартість квадратного метра зросла на 14%.

Зростаюча активність на ринку первинної нерухомості відображається в динаміці пропозиції житлових комплексів. Приємно відзначити, що розвиток новобудов спостерігається не лише в західних регіонах України, які вважаються більш стабільними, а й на сході країни. Наприклад, у прифронтовому Запоріжжі функціонують відділи продажів у 11 житлових комплексах, що є на 10% більше в порівнянні з минулим роком. В Дніпрі також помітно зросла кількість новобудов – тут реалізується житло в 54 ЖК (зростання на 2% за рік). Проте в Харкові відзначено деяке зниження активності девелоперів (-9% за рік), а також у Миколаєві (-6% за рік) та Одесі (-7%). У Києві кількість активних відділів продажу новобудов зросла на 1%, досягнувши 177 проектів. Тим часом, Львів, Ужгород та Івано-Франківськ показали зростання пропозиції ЖК на 6-8% протягом року.

У році, що минає, обсяги введення нового житла в експлуатацію збільшилися майже у всіх обласних центрах України. У відсотковому вираженні найбільший приріст зданих квартир показали Житомир та Чернігів -- 329% та 316% відповідно (період 1, 2 та 3 квартал 2024 року + 4 квартал 2023 року до 1, 2 та 3 квартал 2023 року + 4 квартал 2022 року). В столиці за цей період кількість зданих нових квартир збільшилась не настільки вражаюче: приріст становить +13%.Тим не менше, саме столиця є лідером по будівництву нового житла, адже в Києві за 12 місяців (1-3 квартали 2024 + 4 квартал 2023) ввели в експлуатацію 10,7 тис. нових квартир. На другому місці за цим показником -- Київська область, де було збудовано майже 8,6 тис. нових квартир. А третє місце посів Львів з 5,4 тис. введених квартир.

Якщо розглянути ціни на первинному ринку через призму мінімальної вартості повної квартири (обчисленої як середня вартість квадратного метра у забудовника, помножена на мінімальну площу), то найдоступніші майнові права на нову квартиру можна придбати в Сумах за 1,08 млн грн. У Києві ж мінімальна ціна на квартиру в новобудові виявляється практично в 2,5 рази вищою, становлячи 2,97 млн грн.

Мінімальна вартість майбутньої квартири впливає на ще один важливий показник доступності первинного ринку – середню суму першого внеску за пільговою іпотекою єОселя. За умовами програми, найбільше пільгових кредитів можна отримати на житло, яке або ще будується (акредитоване в програмі та майже готове, тобто очікується введення в експлуатацію протягом найближчих кількох місяців чи року), або на квартири, збудовані не раніше ніж три роки тому. Багато таких об'єктів пропонують саме девелопери. Наприклад, у столиці мінімальний перший внесок на готову квартиру від забудовника становить 750 тисяч гривень при загальній вартості квартири 3,7 мільйона гривень. А для першого внеску на квартиру, що практично готова (з введенням в експлуатацію в найближчі місяці), потрібно буде 505 тисяч гривень при її повній вартості 2,5 мільйона гривень.

Статистичні дані щодо оренди

Ринок оренди почуває себе найвпевненіше: попит високий, орендні ставки ростуть, термін експозиції вільних квартир знижується.Попит на оренду квартир в Україні продовжує зростати -- в 2024 році зацікавленість в оренді навіть перевищила рекордні показники 2023 року.

Найдорожчими містами для оренди житла є Київ, Львів та Ужгород. Проте, якщо говорити про 1-кімнатні квартири, то Ужгород (18,5 тис. грн на місяць) і Львів (17,0 тис. грн) випереджають Київ (16,5 тис. грн). Водночас, у категоріях 2- та 3-кімнатних квартир лідерство залишається за Києвом з середніми цінами оренди 22,9 тис. грн та 37,5 тис. грн відповідно.

Незважаючи на підвищення орендних ставок, попит на орендне житло залишається високим. Про це свідчить зниження терміну експозиції квартири на ринку.

Для аналізу економічної доцільності придбання житла, розраховують співвідношення річної плати за оренду до вартості квартири -- і в 2024 році цей показник змістився в бік купівлі житла. Так, наприклад, без урахування амортизації та супутніх витрат, у Києві середня вартість 1-кімнатної квартири еквівалентна 12,6 рокам оренди, у Львові -- 13,3 рокам, в Одесі -- 15,5. Для порівняння: в 2023 році це співвідношення для Києва становило 15 років оренди, у Львові -- 11 років, а в Одесі - 17.

Для оцінки економічної доступності оренди житла аналізують співвідношення середньої зарплати в конкретному регіоні до середньої вартості оренди. В даний час найвигідніші умови для оренди квартир спостерігаються в Харкові: оренда однокімнатної квартири займає лише 20% від середнього рівня зарплати, двокімнатної – 30%, а трикімнатної – 40%. Натомість, найбільше фінансове навантаження на сімейний бюджет створює оренда в таких містах, як Львів, Ужгород, Івано-Франківськ та Київ.