В Ужгороді за завищеними цінами пропонують в оренду навіть комори, які не мають ремонту та меблів, маскуючи їх під квартири: які тенденції спостерігаються на ринку оренди?

На фоні численних атак Росії на Київ в останні місяці попит на житло в більш безпечних частинах України помітно зріс. Лідером серед таких регіонів став Ужгород, де середня ціна оренди квартир вже перевищує столичні показники більш ніж у два рази.

Українці скаржаться на власників квартир, які різко підняли ціни, користуючись високим попитом. Разом із тим держава в цій ситуації продовжує бездіяти. Ринок оренди житлової нерухомості майже повністю перебуває в тіні, і в ситуації, коли необхідне регулювання, на орендодавців немає жодних важелів впливу.

Дізнайтеся про актуальні події на ринку нерухомості та прогнози щодо його змін у статті на OBOZ.UA.

В Ужгороді спостерігається значне підвищення цін, тоді як у Києві вони, навпаки, зменшилися.

За інформацією від LUN.ua, в Ужгороді спостерігається найбільше зростання цін на оренду житла – за рік вартість піднялася на рекордні 82%. Середня ціна оренди однокімнатної квартири тепер становить 36 тисяч гривень. Для порівняння, у Києві цей показник значно нижчий – лише 16 тисяч гривень, що є в 2,25 рази менше.

Протягом останніх шести місяців ціни на житло в Ужгороді підскочили на 63%, в той час як у Києві спостерігається зниження на 8%. Київ та Суми стали єдиними обласними центрами, де вартість оренди квартир продовжує знижуватися. У переддень зимового сезону ситуація стає ще більш напруженою. Мер Києва Віталій Кличко закликав тих, хто може, залишити місто. Внаслідок російських обстрілів страждають цивільні особи, а з наближенням зими столиця знову може опинитися без опалення та страждати від частих відключень електрики.

Усе це перетворює столицю на одне з найбільш непривабливих міст України для оренди. Проте мільйони мешканців все ще обирають залишатися тут.

Найзначніші зміни у вересні спостерігалися на ринку довгострокової оренди. Згідно з інформацією від "OLX Нерухомість", кількість оголошень про оренду однокімнатних квартир у Києві збільшилася на 20% у порівнянні з серпнем.

Одночасно спостерігається зменшення кількості відгуків від можливих орендарів на 20%. Це свідчить про те, що пропозиція житла на ринку стала більш різноманітною, проте інтерес людей до пошуку квартир знизився. У контексті цих змін, середня вартість оренди однокімнатної квартири в столиці, як і очікувалося, почала знижуватися.

Згідно з інформацією від ЛУН, за останні два місяці в столиці України спостерігається зростання кількості пропозицій оренди квартир на 66%. В Одесі цей показник збільшився більш ніж у три рази. На противагу цьому, у Чернівцях кількість оголошень зменшилася майже на 66%, а в Ужгороді та Івано-Франківську – приблизно на 60%.

"Внутрішню міграцію ми дійсно спостерігаємо ще із середини серпня. Люди готуються до зими: змінюють житло й райони в межах столиці або переїжджають у більш безпечні регіони. Збільшення кількості оголошень у Києві та скорочення в низці міст західних областей узгоджується з цими процесами. Проте лише за оголошеннями неможливо визначити, скільки людей переїхало та з яких причин", - пояснює Людмила Кірюхіна, керівниця "ЛУН Статистика".

Які варіанти житла доступні?

В даний момент у Ужгороді вартість квартир у районах, що знаходяться далеко від центру, без ремонту стартує від 20 тисяч гривень, а з ремонтом – від 30 тисяч гривень. Це значно більше, ніж кілька років тому. Ринок може повернутись до нормального стану і без зовнішнього впливу, хоча це може статися лише після закінчення повномасштабної війни.

При цьому, середня заробітна плата в Ужгороді не збільшилася в такій же мірі, як і вартість нерухомості. Згідно з інформацією, наданою Work.ua, в даний час в Ужгороді середня зарплата становить 30,5 тис. грн. Для порівняння, у Києві цей показник досягає 37,5 тис. грн. Важливо зазначити, що оренда однокімнатної квартири в столиці становить 43% від медіанної зарплати, тоді як в Ужгороді цей показник сягає 118%.

Тобто українець, який живе та працює в Ужгороді й має середній дохід, майже не має шансів орендувати повноцінне окреме житло. Хоча якесь житло все ж орендувати можна. Наприклад, власник комори без опалення, ліжка, ремонту й узагалі умов для комфортного проживання пропонує орендувати нерухомість за 6 тис. грн на місяць. Своє приміщення автор оголошення назвав "однокімнатною квартирою малої площі".

"Ми залишили Запоріжжя ще в 2023 році. Спочатку провели трохи часу у Львові, але незабаром друзі запросили нас до Ужгорода. Вони запевняли, що там дуже затишно: маленьке містечко, де нічого не загрожує, і можна безтурботно відпустити дитину до школи. Спочатку нас здивувало, що всі ціни в доларах. Ми зняли квартиру за 450 доларів. Кожного місяця долар підвищується, і тому за оренду доводиться платити все більше. Тепер наша квартира коштує вже 600 доларів. Це звичайна хрущовка площею 43 квадратних метри," - скаржиться жителька Ужгорода Аліна.

Ситуацію потрібно трансформувати, і тут не обійтися без підтримки держави.

У соцмережах активно обговорюють зростання цін у західній частині України. Більшість поділяє обурення: українці заробляють на горі тих, хто вимушено приїхав у місто. І Ужгород - місто-лідер за темпами зростання цін. Тут немає комендантської години, сюди рідко "долітають" російські ракети. Стрімке зростання попиту призвело до перегляду пропозиції.

Власники нерухомості безцеремонно виправдовують це економічними законами. Однак насправді в Україні існує хаотичний ринок. За різними даними, більше 90% таких власників не сплачують жодних податків зі своїх доходів, а також фактично знаходяться поза будь-яким контролем.

Держава виявилася пасивною в регулюванні цього питання. У ситуації, коли орендарі на будь-яке житло знаходяться без труднощів, власники часто ігнорують права тих, кому здають помешкання. Такі дії, в свою чергу, суперечать іншим нормам українського законодавства.

Наприклад, кожен громадянин України повинен зареєструватися за адресою свого постійного проживання. Проживання без "прописки" може призвести до штрафу, який коливається від 17 до 51 грн. Ця норма закріплена в статті 197 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Хоча українці орендують житло, орендодавці, як правило, не бажають реєструвати орендарів у своїх квартирах.

Ця форма реєстрації не пов'язана із правом власності; насправді, вона слугує лише для інформування держави про місце фактичного проживання громадянина. Проте ключовим аспектом зал залишається питання ціноутворення.

Держава має забезпечити умови, за яких будуть захищені права обох сторін. Орендар в Ужгороді, очевидно, перебуває в значно слабшій позиції і майже ніколи не має можливості торгуватися.

У країнах, де орендний ринок функціонує легально, вже існують ефективні механізми, які здатні вирішити більшість вказаних проблем. Наприклад, у Німеччині в містах з високим попитом на житло нова орендна плата зазвичай не може перевищувати середній рівень місцевих ставок більш ніж на 10%. Це правило має свої винятки, зокрема для деяких новобудов.

В Іспанії в регіонах, які офіційно класифіковані як зони з напруженим ринком житла, встановлено обмеження на орендну плату. Цей ліміт варіюється в залежності від різних чинників, таких як: чи є квартира в оренді вперше, яка була попередня вартість оренди, а також чи є власник великим орендодавцем.

У Франції в низці міст, зокрема в Парижі, діють орієнтовні граничні ставки оренди, що залежать від району, типу житла та характеристик квартири. В окремих випадках дозволено доплату, але не довільно. Також існують правила індексації оренди за договорами.

Подібних випадків можна навести безліч. У Швеції процес визначення орендних ставок зазвичай відбувається через переговори між власниками житла та представниками орендарських асоціацій. Ціна також визначається з урахуванням вартості аналогічних квартир. Натомість в Україні вже протягом п’яти років ринок оренди залишається неконтрольованим, перетворюючись на хаотичний.

Це торкнулося не лише тих, хто прагне знайти більш безпечне місце для життя. Наприклад, жителі Ужгорода, які орендували житло ще до 2022 року і не встигли накопичити на власне, опинилися в ситуації, коли середня ціна оренди перевищила розмір середньої зарплати, а вартість купівлі квартир досягла рекордних показників в Україні.