Придбання нерухомості для орендних цілей стає менш актуальним: три основні фактори.
Інвестиційний ландшафт первинної нерухомості в Україні зазнає змін: незважаючи на загальний спад у ринку, все більше інвесторів звертають увагу на перепродаж, "перепаркування" активів та альтернативні формати, які пропонують вищу прибутковість.
Модель купівлі нерухомості з метою подальшої здачі в оренду втрачає свою популярність через зростання витрат та появу нових сегментів на ринку. Це зазначила Сусанна Караханян, керівник відділу продажів Greenville Kyiv, у своїй статті для The Page. Видання "Мінфін" вирізнило основні моменти. Інформацію також підтверджують Контракти.UA.
Попри загальний спад у сфері нерухомості, який спостерігається в Україні протягом останніх п'яти років, інвестиції в квадратні метри залишаються досить стабільним та надійним варіантом для капіталовкладень. Згідно з інформацією, опублікованою на порталі OLX, 54% українців мають намір придбати нерухомість у 2026 році або протягом наступних п'яти років. Ще 23% планують купити житло саме зараз, щоб уникнути майбутнього підвищення цін.
Поступово відновлюється і будівельна галузь. Держстат звітує, що торік в Україні введено в експлуатацію 117,6 тис. одиниць житла -- приватних будинків і квартир в багатоквартирних будинках. Якщо порівнювати з докризовим 2019 роком, то показник 2025 року лише на 6,5% нижчий та на 22% вищий за "ковідний" 2020-й.
Досвід реалізації житлових комплексів у центральних районах столиці показує, що близько 30% покупців розглядають нерухомість як інвестиційний актив. Цей показник є репрезентативним для всього київського ринку.
Однокімнатні квартири користуються значним попитом у сегменті продажів завдяки своїй функціональності та компактності, а також ергономічним і гнучким плануванням. Ці варіанти житла особливо приваблюють "пакетних інвесторів" — тих, хто має намір придбати кілька об'єктів нерухомості в межах одного житлового комплексу. Зазвичай, це люди з високими доходами, середній капітал яких перевищує $100 тисяч.
Ще одна цікава тенденція, яку ми спостерігали впродовж року, полягає у зростаючій популярності так званих "квартир на виріст". Батьки інвестують у нерухомість для своїх неповнолітніх дітей, які в майбутньому стануть власниками цієї оселі. Поки їхні діти навчаються в школі, така власність слугує цінним активом. На етапі будівництва батьки можуть придбати квартиру за вигідною ціною, і з моментом завершення будівництва, коли дитина підросте, її вартість вже стає значно вищою. Я зустрічав випадки, коли батьки купували житло в одному житловому комплексі для себе, а згодом і для своїх дітей, щоб жити поруч.
Перепродаж та прибутковість нерухомості: до 40% ефективності.
Інвестори застосовують різні стратегії для отримання прибутку. Перепродаж нерухомості продовжує бути одним з найефективніших методів. У таких випадках прибуток може досягати 40%. Ключовий момент полягає в тому, що вигідніше реалізувати об'єкт після отримання сертифіката, але до моменту оформлення прав власності — цей проміжок зазвичай триває до трьох місяців.
Існують інвестори, які використовують стратегію "перепаркування" активів. Вони здобувають нерухомість під час будівництва в одній з секцій житлового комплексу і чекають на її завершення. Протягом цього періоду, звісно, вартість зростає. Коли секцію вводять в експлуатацію, інвестори швидко реалізують цю квартиру та придбають нову в іншій секції того ж проекту, яка лише починає будуватися. Саме тому девелопери називають це "перепаркуванням" активів в рамках одного проекту.
Останнім часом забудовники також впроваджують можливість придбання паркомісця окремо від квартири. Ця модель давно працює в Європі і тепер знаходить своїх прихильників у Києві. Раніше паркомісця в житловому комплексі продавалися лише для власників нерухомості. Для девелопера такий підхід вигідний, тому що розширюється варіативність покупців (додаються мешканці сусідніх будинків або ті, хто працюють поруч), а витрати на будівництво паркінгу "відбиваються" швидше. Для клієнта паркінг стає інвестиційним активом, який можна перепродати або здавати в оренду.
Потенціал придбання на етапі "котловану" частково зберігається навіть зараз. Але невід'ємно залежить від специфіки проєкту, темпів будівництва та репутації забудовника, долі інших його проєктів. Ми помітили, що люди готові вкладатися "на котловані" тоді, коли вони вже є інвесторами -- так рівень довіри до забудовника найбільший. Разом з тим котлован -- це масовий підхід, в основі якого закладена проста логіка: купити дешевше і продати дорожче. Нині інвестиції стають більш професійними, де більше математики і менше спекуляції. Тому роль масового інвестора знижується.
Модель купівлі нерухомості з подальшим ремонтом і здачею в оренду, що була популярною до 2022 року, також починає поступово відходити на задній план.
По-перше, через інфляційні процеси та підвищення цін на більшість товарів, витрати на ремонт значно зросли. Квартири з ремонтом від забудовників користуються популярністю, але лише близько 5% девелоперів у Києві пропонують таку можливість.
По-друге, в Україні спостерігається активний розвиток сегмента орендних будівель, апартаментних комплексів та подібних об'єктів. Середня рентабельність в цьому секторі може досягати приблизно 20% щорічно в доларовому еквіваленті.
Цей сегмент також пропонує можливість управління: у випадку, якщо власник знаходиться за межами країни, сервісна служба забезпечує комплексне обслуговування нерухомості — від підбору орендарів до виконання прибирання та ремонту несправностей.
Щодо географічного розрізу, можемо говорити про інвестиційну привабливість великих міст, де ринок розвивається -- насамперед Київ (плюс область) та Львів. Невеликі міста у відносно безпечних регіонах -- Ужгород, Тернопіль, Івано-Франківськ та інші -- цікаві переважно для кінцевого споживача, а не інвестора.
На перших місцях у списку важливих факторів — репутація девелопера, темпи реалізації будівництва та виконання зобов'язань перед інвесторами. Обов'язковими елементами є рішення щодо безпеки, наявність укриттів або бомбосховищ, а також альтернативні джерела живлення (такі як генератори або сонячні панелі). Навіть площа квартири вже не є визначальним чинником: інвестори більше цікавляться швидкістю та якістю виконання проєкту, а не розмірами житла.
Щодо категорії житлових комплексів, які користуються популярністю серед інвесторів, варто зазначити, що це поняття є досить динамічним, а його межі – умовними. Сьогодні великий відсоток житлових комплексів комфорт-класу прагне підняти свої стандарти до рівня бізнес-класу, в той час як економ-клас намагається наблизитися до комфортного. Це відбувається на фоні зміни цінностей та пріоритетів людей: тепер важливіше не лише, якою є висота стелі у квартирі, а й якість концепції житлового комплексу, його інфраструктурне та сервісне забезпечення, спільнота, а також зручність місця розташування.
На завершення, ось кілька рекомендацій для тих, хто планує вкласти кошти в житлову нерухомість на стадії первинного будівництва.
Зверніть увагу на проект і його місцезнаходження. Якщо житловий комплекс, в який ви плануєте інвестувати, має розвинуту інфраструктуру, комерційні приміщення та зручну територію, а також вигідно розташований поблизу транспортних маршрутів, це стане значною перевагою. Більша кількість можливостей у будинку, таких як сервісна компанія, закрита територія, охорона, паркування та інші послуги, підвищить ліквідність вашого активу.
Ретельно підходьте до вибору забудовника. Вам знадобиться провести дослідження, можливо, використовуючи можливості штучного інтелекту. Звертайте увагу на швидкість зведення об'єктів, інші реалізовані проєкти, можливі скандали, а також відгуки інвесторів і мешканців. Наявність акредитацій у банків, членство в професійних спілках, асоціаціях, федераціях та клубах є додатковою перевагою.
Вивчайте документацію. У забудовника має бути повний пакет юридично-дозвільних документів: ліцензії, дозвіл на будівництво, відповідне цільове призначення земельної ділянки, видані містобудівні умови, сертифікати тощо. І не забувайте ставити якомога більше питань девелоперу про все, що стосується документації.
Оцінюйте дохідність своїх інвестицій. Цей показник визначається як співвідношення чистого річного прибутку до загальної суми вкладень, помножене на 100%. Чистий прибуток обчислюється як доходи від оренди за вирахуванням витрат (ремонт, податки, простій), тоді як інвестиції враховують вартість квартири, витрати на ремонт і оформлення документів.
Остання порада: спочатку аналізуйте та оцінюйте, а вже потім робіть інвестиції.
