Міська структура в межах міста як бізнес-концепція: як заощадження можуть стати джерелом прибутку -- Finance.ua

П'ять років тому автономність житлових будинків від зовнішніх комунікацій вважалася лише примхою для заміських маєтків. Нині ж це важливий фактор, що впливає на вартість квадратного метра і швидкість реалізації нерухомості. Масштабні удари по енергетичній інфраструктурі змінили саму природу попиту: покупці вже не зупиняються лише на оцінці місця розташування та ціни, а також звертають увагу на здатність будинку витримувати відключення електрики, води та опалення протягом тривалого часу.

Розробники відреагували на цей запит не за допомогою несистемних рішень, таких як генератор у дворі, а створивши цілісні системні продукти — автономні житлові комплекси та мікроміста, де вся інфраструктура інтегрована в єдиний контур. Саме в цьому контексті економія на комунальних витратах стає новою бізнес-моделлю для забудовників, управляючих компаній та інвесторів.

Ми мали можливість зустрітися з представниками компанії Sensar Development, яка втілює нову концепцію міського життя в Ужгороді, а також обговорити їхній великий проєкт — Central Park. Цей проект став найбільшим житловим комплексом Закарпаття, реалізуючи формат "місто в місті".

Central Park – це 13 гектарів благоустроєної території, яка включає власну набережну та розвинену інфраструктуру. У її складі знаходяться басейн, школа та клініка. Загалом у цьому районі розташовано 2810 квартир, з яких 60% займає паркова зона. Крім того, тут планується створення інфраструктури відомих брендів, таких як McDonald's, торговий центр з Сільпо та Sport Life.

У представників девелопера підкреслюють, що концепція "міста в місті" для них означає перш за все формування комфортного середовища для проживання, а не лише зведення житлових об'єктів.

"Ми виходимо з концепції, що сучасній людині необхідно мати під рукою всі основні елементи для комфортного повсякденного життя: можливість працювати, займатися спортом, відпочивати, вирішувати побутові питання, користуватися різноманітними сервісами та проводити час із близькими. Отже, справа не лише у наявності комерційних приміщень на першому поверсі. Мова йде про створення комплексної інфраструктури, яка формує унікальну екосистему всередині проекту", – підкреслює Марк Марченко, CEO та засновник Sensar.

Наприклад, особа може вранці займатися роботою в коворкінгу, потім після завершення робочого дня відвідати спортзал або плавальний басейн, а всі необхідні покупки та побутові справи вирішити прямо в межах житлового комплексу. Це дійсно створює абсолютно новий рівень життя: менше витраченого часу на дорогу, менше зайвих поїздок і більше можливостей приділити увагу собі та своїй сім'ї.

Ще один приклад — проєкт Vlasne Misto, розташований за 7 км від столиці України, Києва. Це не просто житловий комплекс, а цілісна концепція нового міста, що охоплює 450 гектарів, з додатковими 150 гектарами, призначеними для окремого енергетичного парку. Проєкт включає десять економічних кластерів, які охоплюють такі сфери, як енергетика, агробізнес, медицина та освіта.

Логіка команди проєкту свідома: спершу інфраструктура і робочі місця, потім масштабування житла, щоб уникнути долі моноекономічних міст. За заявленою моделлю, оборот економіки міста на повну потужність має сягнути близько 2,8 млрд євро на рік, а загальний обсяг інвестицій у всі кластери на горизонті 15 років оцінюється у 2,5 млрд доларів.

На даний момент у проект інвестовано близько 100 мільйонів доларів, в основному на придбання земельних ділянок, інженерні роботи та розробку проектної документації. Першу чергу власного енергетичного кластеру, що передбачає потужність 75 МВт сонячної генерації з системою накопичення енергії, планується реалізувати у період 2026-2027 років.

Інвестори мають доступ до різноманітних можливостей для участі: серед них боргові інструменти з очікуваною дохідністю 10-12% річних на п'ятирічний період, партнерські пропозиції з доходом від 16% річних через частку у фонді спільних інвестицій, а також накопичувальна програма, де вклад у 20 тисяч доларів може зрости до 50 тисяч за п'ять років з можливістю конвертації в квадратні метри.

У рамках концепції "місто в місті" реалізуються також проєкти девелопера blago в Івано-Франківську і Чернівцях. Ці ініціативи передбачають автономне енергопостачання через дахові котельні та генератори, підземну транспортну мережу з зарядними станціями для електромобілів, приватні навчальні заклади, а також значні рекреаційні зони, які розташовані в межах комплексу.

Це приклад більш локального масштабу -- не нове місто, а автономний квартал у складі того, який існує. Модель відтворювана для середніх забудовників, без необхідності купувати сотні гектарів землі.

Основою подібних проєктів є не лише одна технологія, а синергія кількох систем, що забезпечують основні потреби мешканців без прив'язки до міських інфраструктур.

Енергетика -- це ядро моделі. Йдеться про сонячні електростанції з системами накопичення (BESS), дахові котельні та генератори як резервний контур, а також про мікромережі (microgrid), які дозволяють комплексу балансувати виробництво й споживання електроенергії всередині власного периметра.

У вдосконалених проєктах ця мікромережа може функціонувати за принципом "інтелектуальної" системи, використовуючи IoT-платформи для миттєвого перерозподілу зайвої енергії між оселями або навіть її продажу на зовнішній ринок, коли основна мережа відновлюється та потребує допомоги.

Наприклад, компанія Sensar Development реалізує інноваційні інженерні рішення, зокрема, використовує конденсаційні газові котли, які забезпечують більш раціональне споживання газу та знижують витрати на опалення та гаряче водопостачання в порівнянні з традиційними системами. Крім того, у їхніх проєктах передбачено резервне електроживлення, системи безпеки, відеоспостереження, обгороджені території та укриття.

У розробників підкреслюють, що це має особливе значення в сучасних умовах, коли питання стабільності та безпеки стали ключовими аспектами якісного житла.

Другий аспект – це вода та відходи: наявність власних систем очищення та підготовки води, а також процеси сортування і переробки сміття. У деяких випадках також використовуються вертикальні теплиці, що сприяють продовольчій автономії. Третій аспект – інженерні рішення і транспорт: підземні комунікації, зарядні станції для електромобілів, укриття, які вписуються в загальний архітектурний план, а не додаються в процесі завершення будівництва.

Ключова відмінність від "розумного будинку" в тому, що автономія тут проєктується на рівні кварталу чи міста, а не окремої квартири. Це дозволяє розподілити капітальні витрати на генерацію, очищення води чи резервне живлення на сотні, чи тисячі одиниць житла -- і зробити те, що для одного домогосподарства економічно неефективне, рентабельним у масштабі.

Для забудовника автономність -- це насамперед інструмент диференціації та ефективного продажу: квартири й будинки з гарантованим резервним живленням і водопостачанням продаються швидше і за вищою ціною, ніж середньоринкові аналоги. Це вже фіксований тренд ринку нерухомості після масштабних відключень. Та далі модель ускладнюється.

Замість класичної логіки "продав метри -- вийшов з проєкту" забудовники все частіше залишають за собою частку в операційній інфраструктурі: комерційні об'єкти чи енергопарк, а формують спільну власність, співвласниками якої стають мешканці та партнери. Це перетворює одноразовий продаж у джерело довгострокового операційного доходу.

Ці висловлювання також відображаються в Sensar Development, де підкреслюють, що сучасні орендарі стають дедалі більш вимогливими і все частіше обирають не лише житло, а й певний стиль життя.

Крім того, представники компанії наголосили, що для нього не лише важливі характеристики, такі як площа, планування чи стан ремонту. Значну роль відіграє те, що оточує житло. Мова йде про навколишнє середовище. По суті, люди починають оцінювати не просто квадратні метри, а рівень якості життя.

"Чим більше аспектів потреб користувача задовольняється в рамках одного об'єкта, зокрема через потужну інфраструктуру, тим вища його привабливість для орендаря. Нерухомість з розвинутою інфраструктурою має більше переваг для потенційних орендарів і може стати більш конкурентоспроможною на ринку", – зазначають у компанії Sensar.

Для управляючої компанії автономна інфраструктура перетворюється на новий джерело доходу, а не лише на витратну статтю для обслуговування. У випадку, якщо комплекс має власну генерацію електроенергії, компанія може реалізовувати електрику мешканцям за принципом, схожим на роздрібний продаж, або ж балансувати надлишки з зовнішньою мережею у моменти, коли вона потребує додаткової підтримки під час пікових навантажень.

Для інвестора логіка змінює свій напрямок істотно. Замість традиційного придбання квадратних метрів з очікуванням підвищення вартості, такі проєкти пропонують різноманітні формати участі, що мають різні рівні ризику та потенційної прибутковості. Серед варіантів є боргові інструменти з фіксованою прибутковістю та короткостроковими термінами, партнерська участь у прибутках від операційних кластерів, що обіцяє вищу віддачу, а також накопичувальні програми, в рамках яких внесок перетворюється на майбутнє житло на вигідних умовах.

Різноманітність джерел доходу серед різних кластерів, таких як енергетика, торгівля та послуги, допомагає зменшити ризик залежності від єдиного джерела прибутку. Це, у свою чергу, суттєво відрізняється від традиційного підходу, коли інвестор зосереджується на одному девелоперському проєкті.

Модель має свою привабливість, проте не обходиться без ризиків. Інвестиції в автономну генерацію та системи очищення води є значними, а термін окупності навіть для невеликих сонячних установок в Україні, як правило, становить 6-8 років. Цей проміжок часу враховується в собівартості проєкту, що, в свою чергу, впливає на фінальну ціну для споживача.

Продаж електроенергії на ринку потребує наявності ліцензії та дотримання правил, які можуть змінюватися за рішенням регулятора. Водночас великі проекти, такі як Vlasne Misto, стикаються з традиційними ризиками виконання: чим довший термін реалізації — від десяти до п'ятнадцяти років — тим більше вони залежать від макроекономічної стабільності, доступності фінансування та швидкості будівництва. Зі свого боку, держава підтримує цей тренд через програми енергоефективності та компенсації за резервне живлення, що допомагає зменшити частину капітальних витрат для менших проектів, але не усуває ризики для великих інфраструктурних інвестицій.

"Місто в місті" перетворюється з простого маркетингового слогану на концепцію, що має глибше значення. Це означає, що мешканцям більше не потрібно покидати територію свого житлового комплексу, адже все необхідне — від магазинів і дитячих садків до шкіл, клінік, торгових центрів і спортивних залів — знаходиться під рукою. Більше того, "місто в місті" стає новою моделлю управління, де енергонезалежність виступає не лише як приваблива можливість, а й як джерело доходу для щонайменше трьох груп: забудовників, які можуть реалізовувати свої проекти швидше і за вищими цінами; керуючих компаній, які отримують нові можливості для прибутку через енергетичні рішення та послуги; а також інвесторів, які, замість того щоб вкладати кошти в один об'єкт нерухомості, отримують частку в різноманітній економічній структурі.

Для інвестора це також важлива тенденція. Він вкладає кошти не просто у квадратні метри, а в об'єкт, навколо якого створюється середовище та постійний попит.