Іспанія, Індонезія, Польща: напрямки для інвестицій українців у закордонну нерухомість та уроки, які Україна може отримати від Європи -- Delo.ua

Іспанія стала провідним вибором для українських інвесторів у закордонну нерухомість, випередивши Польщу за обсягом інвестицій. Чому реальна дохідність в Європі часто виявляється нижчою від обіцяних 8-12%, які країни мають перспективи для розвитку, а також що український ринок може запозичити у Європи, а європейський - в Україні? Про це розповідає експерт у сфері міжнародного туризму та інвестицій у курортну нерухомість Антон Тараненко в інтерв’ю для Delo.ua.

Які країни сьогодні найцікавіші для українських інвесторів у закордонну нерухомість?

Іспанія займає перше місце, вражаючи обсяги інвестицій, які постійно зростають, перевершуючи Польщу. Ця країна привертає увагу не тільки українців, а й німців, поляків та інших європейців. Якщо ж зосередитися на більш доступних варіантах, варто звернути увагу на Аліканте та Валенсію.

Багато людей купують там нерухомість і як певний "запасний варіант" - на випадок, якщо війна перекинеться на інші країни Європи і потрібно буде мати куди виїхати. Водночас це море, туристичний потік, можливість власного проживання та здачі в оренду.

Окрім Іспанії, Польща також викликає великий інтерес. Тут проживає чимало українських експатів, багато з яких орендують житло, що стимулює купівлю нерухомості з метою отримання орендного доходу. Для тих, хто має вид на проживання, паспорт або інші документи, що дозволяють доступ до фінансової системи, відкривається ще одна суттєва перевага – можливість європейського кредитування. Це дозволяє отримувати кредити під 3-5% річних, що є дуже вигідним фінансовим інструментом.

Що можете сказати про Болгарію чи Румунію? Чи приваблюють інвесторів їх порівняно доступні ціни?

В Україні та Румунії наразі не спостерігається значного попиту. Щодо Швейцарії та Лазурного берега, то їх охоче набувають, але це вже зовсім інша категорія – так зване old money.

Не можна стверджувати, що певна країна приваблює інвесторів лише завдяки своїм природним красотам чи пляжам. Для тих, хто вкладає кошти, ключовими факторами є внутрішній попит, перспектива перепродажу, обсяги туристичних потоків і можливості отримання фінансування.

Що зробило Польщу такою привабливою?

- Польща отримала цю можливість завдяки тому, що велика кількість поляків подорожує всередині власної країни. Упродовж приблизно 20 років, ще з нульових, країна активно розвивала внутрішній туризм.

Поляки зрозуміли, що в них є багато цікавих місць. Спочатку сформувався попит, а потім підтягнувся бізнес. Бізнес завжди йде туди, де є попит. У певний момент стало зрозуміло, що попит уже є, а цікавої пропозиції недостатньо. Тоді бізнес почав підлаштовуватися: з'явилися якісні резорти, апартаменти, готельні комплекси.

Я б, однак, не сказав, що Польща - абсолютний топ за рівнем туристичної інфраструктури. Якщо взяти найбільш туристичні локації - Краків чи Закопане, де розвинений гірськолижний туризм, - то, на мою думку, наш Буковель у багатьох аспектах розвинений значно краще.

Яка ж тоді основна різниця між досвідом Польщі та України?

Основна різниця полягає в тому, що в Польщі державні органи та воєводства активно сприяють розвитку туризму. Для цих цілей виділяються набагато більші фінансові ресурси в порівнянні з Україною.

Для порівняння: в Києві бюджет на підтримку туризму може досягати 30-40 мільйонів гривень, тоді як у Варшаві ця сума становить близько 5 мільйонів доларів або навіть більше. Якщо говорити про Краків і Львів, то в останньому бюджет на розвиток туристичної інфраструктури становив приблизно 15-20 мільйонів гривень, принаймні так було під час моєї роботи в цій галузі. Однак ця сума є досить незначною для масштабного розвитку туристичних можливостей.

Водночас європейські, зокрема польські, туристичні напрямки могли отримувати на розвиток суми на рівні 5-10 млн євро.

Коли держава активно рекламує свої регіони серед населення, вона стимулює внутрішній попит. Цей попит, у свою чергу, приваблює підприємців. Підприємства починають розвивати міста та селища, зводячи готелі, ресторани, житлові комплекси та іншу необхідну інфраструктуру.

Отже, чи можна стверджувати, що в Європі інвестиційні процеси мають більш організований характер?

- Так. Це, мабуть, одна з ключових відмінностей України від багатьох європейських країн.

Коли мова заходить про інвестування, на державному рівні партнерства підтримуються не лише декларативно, а й через конкретні механізми. Звичайно, бюрократичні процедури можуть бути більш складними. Важче увійти на ринок, придбати земельну ділянку або почати будівництво. Проте це також слугує системою захисту, що допомагає зменшити ризики шахрайства, недобудов і інших проблем, які, на жаль, часто трапляються в Україні.

Держава приділяє значно більше уваги розвитку територій. В Україні ми знаємо багато місць, про які широкому колу людей стало відомо завдяки окремим приватним проєктам. Наприклад, якби не Буковель, про багато туристичних локацій Івано-Франківської області світ знав би значно менше. Але Буковель - це не державний проєкт.

Для порівняння можна згадати Банско в Болгарії. Курорт активно підтримується та промотується, фактично є однією з туристичних візитівок країни. А для промоції Буковелю в Україні довгий час навіть не було системної державної стратегії.

Які у вас думки про Хорватію, Чорногорію та Албанію? Ці країни користуються великою популярністю серед українців і європейців.

- Це дуже цікаві адріатичні країни з високим потенціалом. Туди інвестують і росіяни, і українці. Частково це пов'язано зі схожістю мови, менталітету, загалом із культурною близькістю.

Але в цих країнах є одна важлива проблема - недостатній внутрішній попит. Хорвати, наприклад, відносно рідко купують нерухомість у курортних локаціях як інвестиційний продукт. Основні покупці - іноземці.

Саме тому я схиляюся до думки, що ці країни більше підходять для збереження капіталу, а не для швидкого отримання прибутку. Сезон тут досить обмежений: приблизно з квітня-травня до жовтня. Взимку сезонність проявляється яскраво, і багато готелів залишаються закритими.

Ці локації вирізняються своєю природною красою, що робить їх привабливими для інвестування на довгий термін. Особливо варто звернути увагу на їх потенційний зв'язок з Європейським Союзом. Хорватія вже стала частиною ЄС, а Чорногорія активно прагне до цього. Однак важливо усвідомлювати, що перспективи швидкого продажу активів у цих регіонах можуть бути обмеженими.

Які формати нерухомості сьогодні найбільш популярні в Європі?

- В Європі, як і в усьому світі, популярні два основні формати.

Перший варіант — це ситуація, коли всі операційні аспекти веде кваліфікована управляюча компанія. Це особливо важливо, якщо вона має репутацію, значний досвід та успішно функціонує на ринку.

Другий варіант - це житло, призначене для особистого користування або тривалого проживання, тобто для довгострокового заселення.

Українці, як правило, купують нерухомість насамперед для власного проживання, а вже в другу чергу - для отримання доходу.

Чи з'являється більше українських девелоперів на закордонних ринках?

- Так, це дуже помітний тренд. Іспанія та Португалія зараз цікаві для українських гравців, які заходять на ці ринки.

Я спостерігаю, що українські розробники активно працюють у Чехії, Румунії та ряді інших країн. Українці реалізують свої проекти практично на всіх континентах, включаючи США.

Це цілком зрозуміло. Наразі багато українців перебувають за межами своєї країни, і люди зазвичай обирають купувати у тих, кому вони можуть довіряти. Вітчизняні товари користуються популярністю серед співвітчизників – і в цьому немає нічого дивного.

Яка реальна дохідність очікує інвесторів у Європі?

В Польщі середній рівень доходу може становити приблизно 5%, в той час як у Чехії він коливається в межах 5-6%. Прага має потенціал для вищих показників, оскільки в цьому місті практично відсутня сезонність.

В Угорщині можна говорити про 4-5%. У Румунії все значно залежить від регіону та внутрішнього попиту. У центральних районах прибутковість може бути нижчою.

Основне, що слід усвідомити, це те, що Польща, Чехія, Угорщина та інші держави цього регіону мають власний внутрішній попит. Тут існує можливість не лише перепродажу об'єкта іноземцям, але й оренди його місцевим жителям. Саме через це досягти реальних 5-6% річних цілком реально.

Проте справжня дохідність часто не відповідає показникам, які наводяться в рекламних матеріалах. В нинішній час чимало компаній обіцяють 8-12% річних, але, на мій погляд, реальна дохідність зазвичай коливається в межах 5-6%. І для європейських умов це вважається досить непоганим показником.

А як війна в Україні вплинула на комерційну нерухомість у країнах Східної Європи?

- Вона суттєво підняла вартість комерційної нерухомості. У країни Східної Європи переїхало багато українського бізнесу.

Малий і середній бізнес - ресторани, салони краси, магазини, сервісні компанії -- повинен працювати офлайн. Їм потрібні фізичні приміщення. Тому оренда комерційної нерухомості в багатьох випадках дуже ефективно зросла саме завдяки українцям.

Яка з двох варіантів - туристична чи комерційна нерухомість - є більш надійною для інвестора?

Туристична нерухомість може не забезпечувати високий ROI у певний момент, проте в цілому вона має потенціал для більшої стабільності. Наприклад, у випадку закінчення конфлікту чи масового виїзду бізнесу з певної країни, комерційні приміщення можуть не здаватися швидко. Знайти нового орендаря може зайняти деякий час, і в цей період інвестор залишатиметься без доходу.

Туристична нерухомість зазвичай характеризується ширшим спектром відвідувачів. При вдалому виборі місця розташування, об'єкт може бути заповнений протягом усього року, хоча, звісно, рівень заповнюваності може коливатися в залежності від пори року.

У той же час туристична нерухомість має високу чутливість до внутрішньої ситуації в країні. Коли відбувається війна, політичні кризи або суттєві економічні труднощі, люди зазвичай перш за все скорочують витрати на відпустки. Вони не економлять на життєво важливих потребах чи проживанні в центрі мегаполісу, а саме на подорожах. Це варто враховувати, аналізуючи інвестиційні можливості.

Отже, інвестору не слід зосереджуватися лише на заявленій ставці доходу?

Цілком вірно. Існує безліч прихованих ризиків. Я також вкладав гроші, спираючись на певні обіцяні показники, проте реальність доводить, що важливо значно більше звертати увагу на тенденції.

Сьогодні певна місцевість користується значним попитом, але вже завтра обставини можуть кардинально змінитися. Наразі готель функціонує успішно, проте завтра він може втратити частину своїх відвідувачів через непередбачувані фактори.

Україна є яскравим прикладом. У період з 2014 по 2020 роки багато іноземних інвесторів вклали кошти в нашу нерухомість, придбавали цілі поверхи, інвестували в різноманітні проекти та загалом мали впевненість, що нічого серйозного не трапиться.

Проте при здійсненні інвестицій важливо враховувати не лише можливі вигоди, але й супутні ризики.

Які локації, на вашу думку, є найбільш надійними для готельних інвестицій?

Оптимальні локації для готелів – це заклади, розташовані в ключових точках міст, у їхніх центрах, де відсутня яскраво виражена сезонність. Це можуть бути готелі, які знаходяться поруч із великими логістичними центрами, транспортними вузлами або аеропортами. Такі місця забезпечують постійний потік відвідувачів.

Насправді, не так вже й важливо, чи йдеться про море, гори або культурні пам'ятки. Найголовніше – це кількість відвідувачів. Може бути дивовижне місце біля узбережжя, але якщо туди важко дістатися, воно не приверне масову увагу. Отже, справа не лише в красі локації, а й у наявності зручних шляхів добирання, популярності цього місця та формуванні природного потоку туристів.

Яка країна, на вашу думку, є однією з найпривабливіших для інвестування?

На мою думку, Індонезія є однією з найбільш захоплюючих країн. Однак у цьому контексті особливо важливо, щоб інвестиційний проект мав тривале продовження: необхідно, щоб усе було втілено в життя, добудовано, завершено та функціонувало згідно з задекларованою моделлю.

Також цікавою може бути Іспанія. Туреччина теж має потенціал, особливо, якщо розглядати довгострокову оренду.

Що Україна може запозичити в європейського ринку нерухомості?

Оптимальний досвід, який слід впровадити, – це досвід контролю. І я маю на увазі не лише контроль, який здійснюється вже під час будівництва. На мою думку, в Україні ця система поступово стає більш ефективною.

Ключовим є стежити за моментом, коли девелопер тільки починає просувати свій об'єкт і виходить на ринок. Необхідно провести оцінку ліквідності та фінансової спроможності: чи мають фінансові ресурси ті, хто стоїть за цим проєктом, достатні для його повної реалізації та завершення.

Другий важливий момент - більш стримані прогнози. Українці дуже люблять розповідати інвесторам про надзвичайні цифри й іноді створюють нереалістичні очікування. Потрібно бути більш реалістичними.

Якщо реально розуміє, що зможе дати 8%, а не 10-15%, краще чесно про це говорити. Не обіцяти 10-15%. Це зовсім інший рівень комунікації з інвестором.

Європейські забудовники можуть також демонструвати позитивні прогнози, проте зазвичай їх оцінки є більш обережними.

Які аспекти можуть зробити Україну взірцем для Європи?

- Насправді наші девелопери дуже класно будують. В Україні є надзвичайно сильні проєкти з точки зору гостинності. Я не вважаю, що ми в чомусь принципово гірші за європейські проєкти. У деяких аспектах ми навіть кращі. Тому я б не сказав, що Україна має лише вчитися. Навпаки - є багато українських проєктів, на які варто звернути увагу європейцям і розвивати схожі концепції у себе.

Що насправді заслуговує на нашу увагу, так це підхід держави до підтримки територіального розвитку та просування регіонів. Це своєрідна "опора з боку держави" для підприємництва.

У цьому контексті важливо, щоб держава усвідомлювала свою роль у підтримці бізнесу. Девелопери, які займаються будівництвом рекреаційної нерухомості, готелів та туристичних комплексів, працюють не лише заради отримання квадратних метрів. Вони створюють продукти, здатні приваблювати туристів і сприяти розвитку нової економіки в регіонах.

Яким ви бачите потенціал української туристичної нерухомості після війни?

Протягом років конфлікту Україна значно розширила асортимент високоякісних готелів та сучасних туристичних ініціатив. Після завершення війни, коли іноземні туристи знову зможуть приїжджати в країну, вони матимуть можливість насолодитися дійсно вражаючим досвідом.

Впевнений, що багато людей будуть приємно здивовані тим, на якому високому рівні сервісу та якості можна розраховувати в Україні за кошти, що відповідають європейським. Ми поступово наближаємося до європейських цін, але в деяких сегментах наші показники якості можуть перевершувати їх.

Я б особливо звертав увагу на українські проєкти, які будуються там, де вже є сформований туристичний попит і готова інфраструктура. Саме такі концепти потенційно можуть бути найбільш цікавими для інвесторів.

І, можливо, зовсім скоро акцент зміститься не лише на тому, що Україна може отримати від Європи, а й на тому, що європейські країни можуть навчитися з досвіду України.