Голова Держмолодьжитла Микола Марчук зазначив: "Призначення пільгової іпотеки залежить не від порядку в черзі, а від випадкового алгоритму".

В минулому році в країні з населенням не менше 25 мільйонів було видано понад 8 тисяч іпотечних кредитів, з яких 93% - за державною програмою "єОселя". Ця програма, на жаль, виявилася націленою не на вразливі категорії населення, а на більш забезпечених. Схоже, що реальні потреби тих, хто потребує пільгової іпотеки, залишилися поза увагою.

Редакція вирішила обговорити важливі питання з головою правління Держмолодьжитла Миколою Марчуком. Він поділився своїми думками про можливість зробити іпотечне кредитування більш доступним для сімей внутрішньо переміщених осіб та ветеранів. Також ми дізналися, чи зможе фонд витримати залежність від міжнародних донорів у випадку зменшення їхньої підтримки. Крім того, обговорили, як можна організувати справедливий і прозорий процес відбору позичальників за умов обмежених фінансових ресурсів і чи може соціальне житло стати реальним конкурентом оренді.

-- Пане Миколо, фонду Держмолодьжитло цьогоріч 34 роки. Є чим похвалитися? Що з початкової місії фонду 1990-х уже неактуальне, а що досі працює без змін?

-- Ми -- державна фінустанова, створена, щоби допомагати молодим сім'ям отримати кредит на нерухомість, за зразком молодіжних житлових кооперативів. Із часом фонд зростав, і кількість програм збільшувалася.

В даний час фонд активно взаємодіє з молоддю, науково-педагогічними працівниками, внутрішньо переміщеними особами (ВПО), ветеранами та військовослужбовцями. Він надає вигідні іпотечні кредити та програми компенсацій за банківськими кредитами. Загалом, Держмолодьжитло реалізує вісім державних і 63 місцевих ініціатив, більшість з яких спрямовані на підтримку молоді та ВПО. Всі розроблені фондом продукти є актуальними та користуються попитом.

Державна молодіжна житлова агенція та Укрфінжитло — це дві державні організації, які виконують подібні завдання. Яка ж основна різниця у їхніх повноваженнях?

Ці організації мають суттєві відмінності. Держмолодьжитло є неприбутковою фінансовою установою, що має соціальну мету, наприклад, в програмі "Житло для ВПО" встановлено максимальний поріг доходу. Воно функціонує через регіональні представництва, які охоплюють 22 області. Натомість Укрфінжитло є приватним акціонерним товариством, 100% акцій якого контролює держава, і працює через уповноважені банки в рамках програми "єОселя". Ці організації відрізняються за джерелами фінансування, умовами участі та механізмами обслуговування кредитів.

-- Яка нині ситуація з об'єднанням Держмолодьжитла та Укрфінжитла?

Питання об'єднання було підняте, але на даний момент це питання знято з порядку денного: організації мають різні організаційно-правові структури та продовжуватимуть функціонувати самостійно. Міжнародні партнери, що фінансують іпотечні кредити для внутрішньо переміщених осіб, виступають проти ідеї об'єднання.

Протягом року Укрфінжитло надає значно більше кредитів через платформу "єОселя", ніж ваш фонд за весь свій існування. Чи полягає причина в питаннях фінансування, чи це пов'язано з моделлю?

Декілька державних програм залишаються без фінансування, маючи тільки револьверні фонди (поворотні кредити, які після повернення використовуються для нових проектів. -- Прим. ред.). Тому ми залучаємо фінансові ресурси від міжнародних партнерів та місцевих громад. Укрфінжитло володіє набагато більшими ресурсами, що є основною причиною значного відставання в кількості наданих кредитів. Проте, якщо оцінювати ефективність за критерієм "обсяг фінансування на кількість сімей, які отримали житло", результати Державної програми молодіжного житла (ДМЖ) є вражаючими.

Чи існують загрози, що фонд опиниться у залежності від донорських внесків?

Фонд отримує найбільшу частину міжнародного фінансування для програми "Житло для внутрішньо переміщених осіб" (ВПО). Ми співпрацюємо з трьома основними партнерами: німецьким державним банком Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), Європейським банком реконструкції та розвитку (CEB) та Міжнародною організацією з міграції (МОМ). Загалом ми залучили 125,5 мільйона євро донорських коштів, з яких частина є грантами, а інша — позикою від CEB. Наша мета полягає в тому, щоб досягти оптимальної фінансової моделі: приблизно 20% — з державного бюджету, частка з місцевих бюджетів, внески міжнародних партнерів та залучення приватних інвесторів. Наприклад, це може включати релокацію підприємств для забезпечення пільгової іпотеки для їхніх працівників, які є ВПО або ветеранами.

"Житло для ВПО"

Яким чином функціонує револьверний механізм, застосовуваний у програмі "Житло для внутрішньо переміщених осіб"?

Досить просто: кошти, що надходять від погашення раніше наданих кредитів, поповнюють револьверний фонд, з якого ми продовжуємо здійснювати кредитування. Наприклад, банк KfW виділив 42,5 мільйона гривень у вигляді гранту, що дозволило видати 1105 кредитів, з яких 158 вже профінансовано за рахунок револьверного фонду.

Які вимоги програми "Житло для внутрішньо переміщених осіб"?

— Початковий внесок — 6%, процентна ставка — 3% річних, реєстрація через платформу "Дія", термін кредитування — 30 років. Учасниками програми можуть стати внутрішньо переміщені особи (ВПО), які не мають нерухомості на підконтрольних територіях. Важливо зауважити: нерухомість, розташована на окупованих територіях або в зонах бойових дій, не враховується, а підтвердження зруйнованого житла не є обов'язковим. Це — найбільш вигідні умови іпотеки в Україні: середній платіж за квартиру площею 60 квадратних метрів у Києві складе приблизно 13 тисяч гривень на місяць, в той час як оренда аналогічної квартири обійдеться в 18-27 тисяч гривень.

МОМ планує надати фінансування для цієї програми ще для 600 родин у 2026-2027 роках. Чи будуть змінені умови відбору?

Умови залишаються незмінними. Загалом, три партнери виділили 33 мільйони євро в рамках програми, з яких 23 мільйони будуть спрямовані на національному рівні, а 10 мільйонів – на регіональному.

Чому вибір переможців відбувається випадковим чином?

-- Справді, те, хто саме отримає пільгову іпотеку, вирішує не черга, а випадковий алгоритм. Таким є бачення партнера KfW, з яким ми починали цю роботу. В умовах обмеженого фінансування замість реєстрових черг формують перелік кандидатів для випадкового відбору. Незалежно від дати реєстрації всі мають однакові шанси виграти або програти.

Скільки заявок зараз знаходиться в черзі, і який середній час очікування?

На даний момент у реєстрі налічується близько 9 тисяч кандидатів, які проходять відбір за допомогою незалежного міжнародного сервісу RandomPicker.com. Цей сервіс визначає переможців без втручання людей. Визначити середній термін очікування важко, оскільки відбір відбувається випадковим чином, а не за принципом черги. Деякі сім'ї стають переможцями вже через місяць після реєстрації, тоді як інші учасники, які зареєструвалися ще у 2021 році, досі не отримали жодного виграшу.

Що трапиться, якщо переможець не зможе підготувати необхідні документи протягом 30 днів?

Ви можете повторно подати заявку. Деякі з переможців відразу відмовляються, інші ж за цей час можуть виїхати за кордон або придбати житло в рамках інших програм. Серед тих, хто виграв в останніх чотирьох відборах, приблизно 35-40% в підсумку оформляють іпотеку.

-- Заявки актуалізують чи вони є безстроковими?

-- Раніше заявка була безстроковою, що, власне, не давало змоги актуалізувати дані про родину. Тож тепер строк її дії становить два роки.

-- Чи бачите ви у статистиці якісь регіональні диспропорції за цією програмою?

Підкреслю: доступ до програми є рівним для всіх учасників, а вибір регіону покупки залишається за кожним окремо. За даними статистики, найбільше кредитів видається в Києві та Київській області, потім йдуть Одеса, Дніпро та Полтава. Найменша кількість видач спостерігається у Львові, Івано-Франківську та Ужгороді.

"Проживання для ветеранів"

-- Чи скоро стартує програма для ветеранів?

-- Ініціативу сформували Держмолодьжитло, Мінрозвитку громад і територій, Мінветеранів та Мінфін. Звернулися до CEB із пропозицією фінансувати житло для сімей ветеранів, учасників бойових дій і осіб із третьою групою інвалідності внаслідок війни (категорії, не охопленої іншими держпрограмами компенсацій). Умови такі: кредит на 20 років, перший внесок -- 6%, перші 10 років -- 3% річних, наступні 10 років -- 7%. Банк CEB уже ухвалив рішення виділити 60 мільйонів євро. Далі потрібні кредитна угода, постанова Кабміну про порядок отримання й повернення коштів та власне запуск продукту. Перший транш має надійти у листопаді цього року, старт реалізації заплановано на грудень-січень, а вже протягом 2027 року плануємо видати близько 1120 позик на 60 мільйонів євро. Проєкт реалізуємо разом із Мінветеранів, яке формуватиме перелік кандидатів.

-- Скільки заявок очікуєте?

-- Спрогнозувати складно, але попит буде значний. За кредитом CEB пільговий період -- п'ять років, усі кошти йтимуть у револьверний фонд, за рахунок чого за п'ять років додатково видадуть іще близько 460 кредитів. Тож загалом очікуємо не 1120, а 1500-1600 учасників.

Чи була програма погоджена з іншими державними ініціативами, спрямованими на підтримку ветеранів?

Цей житловий інструмент представляє собою унікальну ініціативу, що створюється в тісній співпраці з Міністерством ветеранів, з урахуванням існуючих механізмів підтримки. На відміну від інших програм, він не накладає обмежень на інвестиції виключно в нове будівництво, вік нерухомості чи її площу. Учасник має можливість самостійно обирати житло, включаючи варіанти на вторинному ринку.

Чому внутрішньо переміщеним особам пропонується кредит на термін 30 років, а ветеранам - лише на 20?

Умови були встановлені CEB та міністерством: термін кредитування до 20 років — це елемент фінансової моделі, що забезпечує баланс між доступністю кредиту та стабільністю програми. Протягом перших десяти років родина отримує можливість користуватися пільговою ставкою у 3%, що дозволяє їй адаптуватися, тоді як скорочений термін повернення сприяє швидшому поповненню револьверного фонду та видачі нових позик.

Чи існують основні області для реалізації запуску?

Програма охопить всю територію України, не встановлюючи регіональних обмежень. Проте, ймовірно, її результати віддзеркалюватимуть тенденції інших програм фонду, у яких найбільша активність спостерігається в столиці та Київському регіоні.

Соціальна оренда та громади

Чи можливе створення фонду соціального житла на основі вашого фонду?

Я не відкидаю можливість такого рішення, оскільки фонд може стати ключовим гравцем у цій сфері. Зараз соціальне житло складає приблизно 1,5% від загальної кількості житлових одиниць в країні, що є досить незначною часткою, незважаючи на вже існуючі програми для його зведення.

Яка перспектива реалізації пілотного проєкту на 60 одиниць соціального житла?

У 2022 році фонд отримав 100 мільйонів гривень на гуманітарну допомогу через Міністерство соціальної політики та створив фонд соціального житла для тимчасового перебування. У його складі 60 квартир, розташованих у Житомирській, Чернігівській, Київській та Сумській областях, які зазнали найбільших руйнувань внаслідок вторгнення. Обласні військові адміністрації ухвалюють рішення щодо заселення, а мешканцями стають родини внутрішньо переміщених осіб. За проживання плата не стягується, лише комунальні витрати. Орендний договір укладається на рік з можливістю продовження. Протягом 3,5 років у цих квартирах прожили 92 родини. Фонд виконує роль оператора процесу: займається заселенням і виселенням, оформленням договорів, контролем за платежами та збереженням майна.

Чи передбачено розширення проєкту в майбутньому?

-- Потрібне додаткове фінансування, адже за чинною моделлю компенсації на утримання житла фонд не отримує -- утримує його власним коштом. У майбутньому для таких фондів варто одразу передбачати ресурс на утримання, капремонт, оновлення меблів. Нині готують закон про соціальне житло, який має врахувати ці моменти.

Локальні ініціативи

Скільки на даний момент існує фондів для місцевих програм і чи отримали вони фінансування?

Фонд реалізує 63 програми для територіальних громад. Якщо всі вони отримають повне фінансування, загальна сума складе 1 мільярд 783 мільйони гривень на кредитування та компенсаційні механізми. Деякі програми фінансуються в повному обсязі, інші мають лише револьверний фонд, а деякі ще потребують додаткових коштів. Найбільшою підтримкою користується програма житлового кредитування для внутрішньо переміщених осіб, що фінансується за рахунок Луганської обласної державної адміністрації. Також там реалізуються ще чотири програми підтримки ВПО. Програми молодіжного кредитування діють у Львівській, Миколаївській, Чернігівській та Полтавській областях.

Поділіться більш детальною інформацією про виняткову ініціативу в Луганській області, яка передбачає погашення 99,5% кредиту для тих, хто повернувся з полону.

-- Із Луганською ОВА почали працювати 2025 року: 46 сімей отримали кредити, а ОВА ухвалила компенсаційний механізм на 99,5% тіла кредиту. Інші родини за цією програмою отримували компенсації 50 та 75% від суми кредиту. Загалом категорія отримувачів розширюється. Аналогічна програма діє із Сіверськодонецькою МВА для пенсіонерів від 60 років -- громада компенсує їм 99,5% кредиту.

-- Чи є така програма в Києві?

Ні. Київ поки що лише вивчає цю можливість як реакцію на нашу пропозицію щодо підтримки внутрішньо переміщених осіб. Проект наразі перебуває на стадії обговорення з відповідними департаментами і ще вимагає схвалення від місцевих депутатів.

-- Цікаво, а хто зазвичай є ініціатором таких програм -- громади чи фонд?

-- По-різному. Іноді фонд виходить із пропозиціями до громад, іноді громади ініціюють самі, побачивши приклад сусідів. Є приклад, коли кілька невеликих громад об'єднали три бюджети для спільної програми -- фонд був виконавцем, і десять родин ветеранів отримали кредити. Можливі й комбінації обласного та міського бюджетів, міського бюджету й донорської допомоги.

-- Чи можуть громади кредитувати самі, без фонду?

Ні, кредитування є ліцензованою діяльністю, яка дозволена тільки для спеціалізованих фінансових установ або банків.

-- Чи розглядає фонд співпрацю з комерційними банками?

Отже, для спільного впровадження механізмів компенсації існує приклад двох програм (на даний момент кредити за ними не надаються), в рамках яких банк надавав позики під 16% з власних коштів, а сім’я сплачувала лише 3% та основну суму кредиту, тоді як залишок у 13% компенсувала Державна молодіжна житлова програма.

Виклики, прозорість, перспективи

Фонд вже неодноразово стикався зі звинуваченнями у корупційних практиках при виборі забудовників. Чи вирішено цю проблему?

Фонд протягом багатьох років функціонує з максимальною відкритістю: доступні реєстри дозволяють кожному кандидату стежити за тим, хто і яким чином отримав житло, а також якими фінансовими ресурсами було надано допомогу. На сьогодні немає жодних звинувачень у непрозорості. Завдяки цьому фонду вдалося налагодити співпрацю з міжнародними фінансовими установами, для яких прозорість процесів є основоположною.

Які труднощі стоять перед фондом на сьогоднішній день?

Існує два основних виклики: перший – це реалізація проектів за наявності фінансування, а другий – забезпечення ресурсами програм у випадку його нестачі. Наприклад, державні програми для молоді не отримують фінансування з держбюджету, тому фонд надає кредити молодим людям, використовуючи статутний капітал, револьверний фонд та бюджети місцевих громад. Також програма для науково-педагогічних працівників функціонує завдяки револьверній моделі фінансування.

-- Якою є частка простроченої заборгованості?

-- Прострочені кредити складають приблизно 1,5% від загального обсягу кредитного портфеля, що є досить низьким показником, оскільки доступність фінансових продуктів сприяє їх своєчасному погашенню. У випадках з проблемними кредитами передбачені ефективні механізми підтримки.

-- Яким ви бачите пріоритети фонду за п'ять років?

Існує три основні напрямки. По-перше, це іпотечне кредитування з максимально можливими фінансовими програмами, що обумовлено значним попитом на житло. По-друге, компенсаційні програми, які доповнюють іпотечні кредити, де ресурси комерційних банків підкріплюються підтримкою від держави, місцевих громад або міжнародних організацій. По-третє, важлива роль професійних операторів соціального житла. Не слід забувати й про четвертий напрямок — комунікацію, яка допомагає людям отримувати соціальну, психологічну чи іншу необхідну підтримку.