Експерт у сфері нерухомості Андрій Правдін заявив: "Люди, які інвестують у квартири, мають віру в майбутнє Харкова".

Попри війну, постійні обстріли та невизначеність, ринок нерухомості у Харкові живе -- бодай на вторинному рівні. Хто купує квартири у прифронтовому місті, чому важливо "вірити в Харків", як сертифікати єВідновлення впливають на ціни та чому навіть зростання цін не гарантує продажів. Про тренди, настрої та перспективи харківського житла у 2025 році розповів Андрій Правдін, співвласник агенції нерухомості "VALION", Голова Харківського обласного відділення Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України.

"На первинному ринку фактично відсутня активність."

Які зміни відбулися в цінах на первинному та вторинному ринках за цей рік?

Первинного ринку, скажімо так, зараз практично немає, на відміну від періоду до війни, коли він складав 50-60% всього ринку нерухомості. Під час війни, коли зупинилися багато будівнитцв, стали "пам'ятками архітектури", що зараз чекають завершення війни. Тому говорити про існування первинного ринку я би не став.

Вторинний ринок нерухомості демонструє активність, і його відмінність від ситуації до війни виражається в тому, що сьогоднішні ціни в доларовому еквіваленті приблизно відповідають рівню літа 2021 року. Це може звучати дивно, але факти свідчать про наступне: в даний момент ціна за квадратний метр складає 798 доларів, тоді як у червні 2021 року вона становила 810 доларів. Варто зазначити, що в той час курс долара був 27 гривень, а тепер — 45. Таким чином, ціни в гривневому еквіваленті збільшилися на 53%.

"Нерухомість купують ті, хто вірить у Харків"

Війна триває, і в цей час одні люди залишають країну, а інші повертаються. У Харкові можна побачити безліч військових. Але хто ж сьогодні придбає житло в цьому місті?

Це люди, які вірять у Харків. Вони живуть тут і мають можливість придбати нерухомість зараз, поки ціни нижчі, ніж після завершення війни. Крім того, це вимушені переселенці, які не мають куди йти, і багато з них купують житло за сертифікати на відновлення. Хвилі виділення фінансування суттєво впливають на ринок нерухомості в Харкові. Переважно йдеться про економічний сегмент, квартири та будинки, оскільки це люди з Куп'янська, Вовчанська та інших постраждалих районів, які втратили свої домівки.

Я згадую про хвилі, оскільки цього року спостерігалося щонайменше два етапи, пов'язаних із фінансуванням. Початковий транш на відновлення був значним, але тепер ми спостерігаємо його завершення. Зараз, хоча такі кошти ще існують на ринку, їх обсяг сильно зменшився, і фактично грошей стало обмаль.

Тобто люди запитують, дивляться, але купувати не можуть, тому що виділення грошей на паузі. Тобто багато в чому ринок залежить і від траншей державних. Причому в 25-му році в порівнянні з 24-тим відбулося суттєве пожвавлення ринку.

Ціни значно зросли. Ви по графіку це можете бачити. Якщо в грудні була ціна 699 доларів за квадрат, а зараз 798. Це якраз і збільшення оптимізму на ринку, і транші євідновлення призвели до таких наслідків.

Чи існує сезонний характер угод з нерухомістю, і коли найкраще здійснювати такі операції для отримання вигоди?

На ринку приватних будинків спостерігається певна сезонність, особливо в таких передмістях, як Високе, Пісочина та інші подібні райони.

На ринку житла в 90-х роках спостерігалася виражена сезонність. Тоді мешканці міста виїжджали на сезонні роботи на Урал та поверталися з грошима, які вкладали в нерухомість. З тих пір така сезонність зникла. Наразі на ринок квартир впливають реальні політико-економічні та соціальні чинники, але явної сезонної динаміки не спостерігається.

В цілому, процес купівлі та продажу залежить від проблем, які прагне вирішити людина. Наприклад, якщо ви плануєте продати нерухомість у Харкові та придбати нову в Івано-Франківську, ви вже маєте чітке уявлення про свою ситуацію.

Якщо ви плануєте продавати нерухомість у Харкові та купувати в Івано-Франківську, припустимо, восени, варто врахувати, що в Харкові ціни, ймовірно, зростуть. Чи варто сподіватися, що в Івано-Франківську ситуація буде іншою і ціни залишаться стабільними? Не слід забувати, що й там ціни також можуть підвищитися.

Якщо ви живете в двокімнатній квартирі і розумієте, що зараз не дуже велика різниця між двокімнатною і трикімнатною. А у вас склад родини такий, що давно вже прийшов час розширюватися, ви продаєте у купуєте більшу. І, знову ж таки, давайте поговоримо про ціну. Як вона впливає? Чи підніметься, чи зменшиться? Вона і там збільшиться, і там. І коли ви робите таку обмінну операцію, а багато людей так роблять, для них продаж чи купівля нерухомості не насправді ніколи, майже ніколи не є самоціллю, вони таким чином вирішують певні свої життєві задачі, наприклад, жити в безпечному місті.

І такі загальні тренди на ринку, вони скрізь насправді є однакові.

Як впливають обстріли Харкова на динаміку ринку нерухомості?

Складається враження, що у 2025 році вплив подій значно менший, ніж, скажімо, наприкінці 2023 року, коли відбувалися обстріли по Тарасенка та провулку Театральному. Протягом двох тижнів телефони не подавали жодних звуків. Це був важкий період. Натомість зараз обстріли трапляються кожні два-три дні, і їхній вплив уже не є таким суттєвим.

"Сфера нерухомості є надзвичайно надійною."

Чи існують "підводні камені", на що слід в першу чергу звертати при купівлі -продажу квартири?

Отже, якщо ви є покупцем, варто звернути увагу на дату останнього переходу прав власності. Якщо вона нещодавня, наприклад, цього або минулого року, має сенс уважно проаналізувати всю інформацію.

А так, в принципі, ринок більш ніж безпечний. Головне - фокусуватися на своїх задачах. Основна причина, чому люди не продають або не купують - тому що їх цінові очікування десь на 15-20% відрізняються від того, що є на ринку. Для них є таке, скажемо так, порушення системи координат. Вони, скажімо так, ці очікування формують, орієнтуються, часто, по-перше, на якісь історії в минулому, знайомих і таке інше. А ринок в регіоні достатньо динамічний. Те, що було там півроку, рік тому, воно вже сьогодні не працює.

Це, по-перше, що їх збиває. А, по-друге, вони орієнтуються на відкриті такі джерела інформації на порталі в першу чергу, де багато інформації недостовірної.

На жаль, ця проблема існує. Споживачі часто покладаються на оголошення, але в них можуть бути рекламні трюки, які не відповідають дійсності, або ж пропозиції, які взагалі не існують. Це реальні виклики, з якими стикається інформаційний ринок нерухомості. Продавець, як правило, звичайна людина, яка має на меті продати свою власність. Як кажуть ріелтори: "Вам продати чи попродавати?" — маючи на увазі як процес продажу, так і його результат.

Зараз у Харкові продається, від всього масиву квартир, що є на ринку, лише десять відсотків. Це в цифрах приблизно, їх біля п'яти тисяч. Не оголошення - їх в рази більше, там зашкалює їх кількість.

Фактична кількість продажів становить приблизно п'ять тисяч квартир, тоді як на ринку є близько п'ятисот доступних для покупки. Таким чином, близько чотирьох з половиною тисяч квартир, що складає 90%, залишаються без покупців. Щодо потенційних покупців, близько 40% з них не здійснюють покупки. Це явище спостерігалося завжди, але раніше, в більш активні періоди, цей показник становив лише 20%. Це не той ринок, де, як кажуть, все розбирають на ура. Такої ситуації ніколи не було, і, напевно, не буде в майбутньому.

"Потенціал розвитку точно є"

Яким чином ви бачите майбутнє Харкова? Які можливості відкриваються перед містом, чи вважаєте ви, що у нього є потенціал для розвитку?

Безсумнівно, ринок нерухомості має великий потенціал для зростання. Зверніть увагу на статистику, особливо у випадку міст Ужгород і Львів. До початку війни вартість нерухомості в цих містах була значно нижчою, ніж у Харкові, особливо в Ужгороді. Тепер варто розглянути можливості зростання цін у Харкові.

Якщо публікують індекс доступності житла, скільки років потрібно працювати, з розрахунку на середню зарплату, щоб придбати 1-кімнатну квартиру. Якщо це Львів, Київ, Ужгород, то 9,5-10 років, а в Харкові - 3,5. Це про інвестиційний потенціал, якого не буде в інших містах України, і за кордоном не буде. Це все, що потрібно знати для потенціалу розвитку в Харкові. Цього достатньо.

Чи розглядаєте ви можливість придбати квартиру в Харкові саме зараз?

Я раджу вирішувати свої задачі. Це відповідь для людини, де вона себе бачить через кілька років. Вона бачить себе в Харкові - купувати. Вона себе в Харкові не бачить, це її право, ії бачення майбутнього. Тоді купувати в іншому місці, світ великий.

Якщо відповідати на ваші питання, перспективи і таке інше, то це буде місце людей, які вірять в Харків. Є ризики того, що ці гроші, які вклали в нерухомість, перетворяться в цеглу. Тоді тут діє державна програма єВідновлення, або якщо не влаштовує - є інші міста України, де можна вкладати гроші в квадратні метри.