Тенісна розповідь на узбережжі озера Франківськ.

Міське озеро в Івано-Франківську - це не лише красивий куточок для відпочинку, а й перспективна бізнес-локація. З року в рік навколо нього з'являються нові будівлі, де відкриваються елітні салони краси, спортивні зали, ресторани та центри розваг.

Журналістка розбиралася в інвестиційному конкурсі щодо тенісних кортів біля міського озера у Франківську. Розповідаємо, як приватний готель, будівельний майданчик та новий спортоб'єкт можуть бути пов'язані між собою.

У цій оповідці, зосереджуючись на конкретному інвестиційному конкурсі, ми досліджували, як законні шляхи розвитку міста можуть трансформуватися в проєкти, які певним чином вигідні для бізнесу, що має зв'язки з місцевими можновладцями.

Озеро в Івано-Франківську. Знімок: Дарія Нагорна.

Що таке інвестиційний конкурс?

Це легітимний спосіб для органів влади реалізувати важливі проєкти в партнерстві з інвесторами. Наприклад, місто має в своєму розпорядженні ділянки землі, придатні для будівництва, проте бюджет не дозволяє фінансувати ці роботи. Завдяки конкурсам, влада може залучити інвестора, який зводить об'єкт і потім ділить його з громадою. Така практика є досить поширеною, зокрема у Франківську, але іноді ці ініціативи замість бажаної підтримки з боку населення викликають обурення та навіть протистояння жителів.

Торік увага громади вже була прикута до інвестиційного конкурсу щодо ділянки біля водойми зі сторони Південного бульвару та вулиці Гурика. Тоді міська рада проголосувала за конкурс з пошуку інвестора для будівництва тут реабілітаційного центру для військових. Міські захисники зелених зон неабияк обурились потенційним знищенням цієї локації. Під час зустрічей з'ясувалося, що переможець нібито вже був відомий навіть до оголошення конкурсних умов та старту прийому заявок. Лобісти проєкту заявляли, що майбутні власники бізнесу на ділянці біля водойми планують спонсорувати ребцентр, але чіткої стратегії втілення проєкту громаді так і не озвучили. Тоді ситуація загострилась настільки, що дійшло до погроз активістам та навіть бійки між прихильниками й противниками зведення ребцентру й комерції на зеленій зоні. Згодом міська влада під тиском громадськості від ідеї будівництва реабілітаційного центру на березі озера відмовилась.

Скільки коштує земля біля озера

На першій береговій лінії водойми придбати земельну ділянку наразі неможливо, натомість ще можна купити поблизу - це видно на онлайн-майданчиках з продажу нерухомості, як от Rieltor.ua, OLX та DIM.RIA. Наприклад, ділянка в п'яти хвилинах ходьби розміром в 10 соток коштуватиме понад 140 тис. доларів, на 7 соток - понад 50 тис. доларів. Ціни на апартаменти з мальовничим видом можуть обійтись покупцю від 47 тис. доларів за "голу" двокімнатну квартиру без ремонту або ж до 300 тис. доларів за квартиру "під ключ".

У цьому регіоні нерухомість пропонується як для особистого проживання, так і для інвестиційних цілей.

Ціна на житло в околицях озера (скріншот з ресурсу rieltor.ua)

Змагання з проектування тенісних кортів поблизу водойми.

Ще взимку 2018 року виконавчий комітет міської ради затвердив умови інвестиційного конкурсу "Будівництво тенісних кортів з адміністративно-побутовим будинком на вул. Гетьмана Мазепи в м. Івано-Франківську".

Якщо коротко - інвестору пропонували одну земельну ділянку, де за його кошт мали побудувати два тенісні корти, встановити поруч трибуну, озеленити територію та звести адміністративно-побутовий будинок площею 360 м. Далі він мав передати результат робіт місту, але що отримати натомість - прямо не йшлося.

Інформаційна панель на будівельному майданчику (зображення: versii.if.ua)

Наступна спроба знайти інвестора відбулася в серпні 2021 року, коли були остаточно затверджені умови нового інвестиційного конкурсу. Відповідно до цих умов, площа об'єкта зросла з 0,3 до 0,5 гектара завдяки додаванню ще однієї земельної ділянки. Крім того, кількість тенісних кортів змінилася — їх стало п'ять: три з них криті, а два — на відкритому повітрі. Організатори конкурсу також визначили тип покриття для кортів: "хард" для критих і ґрунтове для відкритих. У документації йшлося про будівництво "адміністративно-побутового комплексу (з кімнатами для дозвілля дітей та молоді та басейном, що міститиме не менше чотирьох доріжок довжиною 25 метрів) — площею 1 200 м²". Також передбачалося введення ще одного приміщення — роздягальні з душем площею 90 м².

В нових умовах було визначено прибуток для потенційного інвестора, який передбачає частину об'єкта, зведеного ним. У документі зазначено: "Після завершення будівництва інвестиційного об'єкта інвестор зобов'язується передати два відкриті тенісні корти та окреме приміщення для роздягалень з душем, що обслуговують ці корти, у власність Івано-Франківської міської територіальної громади, представляємої Івано-Франківською міською радою, на основі акта прийому-передачі та/або акта розподілу, підписаного сторонами. Всі інші частини збудованого об'єкта залишаться у власності інвестора".

Отже, можна зробити висновок, що три тенісні корти під дахом та приміщення з басейном купуються виключно інвестором, в той час як громада отримує два відкриті тенісні корти та роздягальню з душовою.

Навесні 2025 року спортоб'єкт для громади виглядав ось так. Фото: Дарії Нагорної

Одночасно в сусідстві стартувало будівництво нових тенісних кортів та плавального басейну.

Яка фірма здобула перемогу в змаганні?

У березні 2023 року виконавчий комітет міської ради оголосив переможця інвестиційного конкурсу – ним стало товариство з обмеженою відповідальністю "Весна-ІФ", очолюване Іванною Стефіній.

Згідно з інформацією, наданою платформою YouControl, адреса та телефонні контакти переможця тендеру повністю співпадають із даними ТОВ "ВРС ЛТД". Ця компанія володіє земельною ділянкою, на якій розташований готель "Optima Collection Парк Готель" на вулиці Мазепи, що знаходиться навпроти ділянки, де ТОВ "Весна ІФ" вже розпочало будівництво тенісних кортів, басейну та кімнат для відпочинку в рамках інвестиційного конкурсу, запланованого на весну 2025 року. Крім того, директорка інвестиційної компанії Іванна Стефінів обіймає посаду керуючої в зазначеному готелі, про що свідчать дані на вебсайті підприємства та її соціальних мережах.

Зображення з Google Maps, на якому вказані готель та дві земельні ділянки з інвестиційного конкурсу.

Згідно з інформацією від YouControl, цей готель є частиною так званої "групи родини Соловей", де ключовими особами виступають брати Роман та Юрій. Обидва мають досвід у політиці: у 2014 році Юрій Соловей був обраний до Верховної Ради України, хоча на наступних виборах йому не вдалося знову отримати мандат. Раніше, у 2006 році, він спільно з нинішнім міським головою Івано-Франківська Русланом Марцінківим заснував обласне об’єднання "Громадський форум Івано-Франківська". Згідно з реєстраційними даними Мін'юсту, організація розташована за адресою: вулиця Гетьмана Мазепи, 146, офіс 404. Ця ж адреса збігається з місцем розташування готелю, співвласником якого є Роман Соловей — вул. Гетьмана Мазепи, 146. Ми намагалися зв’язатися з об’єднанням за вказаними у відкритих джерелах телефонами, але виявилось, що номери не працюють. Також ми помітили, що факс, зазначений у YouControl, є тим самим номером телефону, який згадується у публікації на сторінці "Optima Парк Готелю" стосовно пошуку прибиральниці.

Роман намагався пройти до Івано-Франківської обласної ради у 2015 році, а в 2020 році – до міської ради, але жодного разу не зміг отримати депутатський мандат. З 2021 року він є членом виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради на громадських засадах. У тому ж році його ім'я з’явилося в розслідуванні NGL.media, де журналісти висвітлили, як його компанія отримувала бюджетні кошти на озеленення міста через підставних осіб.

У цьому матеріалі також згадується готель, розташований біля озера: "Роман Соловей став відомим переважно через суперечку, пов’язану з цим готелем (в оригіналі - "Рейкарц Парк Готель", тепер - "Optima Парк Готель" - ред.), яка триває з 2017 року. Його звинуватили у незаконному захопленні земельної ділянки поблизу території, що належить його компанії ТОВ "ВРС ЛТД". Ця компанія займалася будівництвом апарт-готелю і в процесі захопила частину комунальної землі".

Ми звернули увагу на те, що Роман Соловей став членом виконавчого комітету міської ради в день, коли відбулося голосування за ініціативу оголошення інвестиційного конкурсу на зведення тенісних кортів поблизу "Optima Парк Готель".

Також, згідно зі протоколами засідань виконкому, він брав слово 19 серпня 2021 року - саме під час затвердження умов інвестконкурсу щодо тенісних кортів. Співвласник "Optima Парк Готелю" був присутній й на засіданні 2 березня 2023 року, коли затвердили переможця, - проте від голосування він утримався, щоб уникнути конфлікту інтересів.

Уже навесні 2024 року, через рік, планується відкриття частини тенісних кортів, обіцяних місцевим жителям. Ось як про цю подію повідомляло одне з франківських видань 12 квітня: "Цього сезону мешканці та відвідувачі Івано-Франківська матимуть чудову можливість займатися тенісом просто неба. На центральному озері міста незабаром відкриють два нові відкриті тенісні корти, які будуть доступні для всіх бажаючих".

Спортивний об'єкт презентувала керівниця ТОВ "Весна-ІФ" Іванна Стефінів. Вона ж і анонсувала нові роботи, що почались навесні 2025 року, а це - зведення критих тенісних кортів та басейну.

Про долю громадських кортів ми також запитали у міського голови Івано-Франківська Руслана Марцінківа. У його відповіді на наш запит йдеться, що станом на 26 травня 2025 року об'єкт "Будівництво тенісних кортів з адміністративно-побутовим будинком на вул. Гетьмана Мазепи в м. Івано-Франківську" не введений в експлуатацію.

Дійсно, виглядає на те, що жителі району вже мали нагоду скористатися кортами. Принаймні, це підтверджують коментарі на Google Maps.

Громаді - "основа", інвестору - "сила".

У тексті інвестиційного договору ми виявили два різні види покриття для тенісних кортів. Важливо зазначити, що в професійному спорті кожен з них має свої переваги та недоліки, які, в свою чергу, впливають на швидкість гри та комфорт гравців. Наприклад, ґрунтове покриття підходить для повільніших матчів, тоді як "хард" забезпечує вищі й потужніші стрибки м'яча. Обидва типи покриттів можуть бути використані як на відкритих майданчиках, так і під накриттям. На "харді" тренуються професіонали, тоді як "ґрунт" є більш придатним для новачків, адже він менше травмує та має м'якше покриття.

Ще одна суттєва відмінність полягає в ціні. Під час спілкування з представниками будівельних компаній вони відзначили, що "ґрунт" є найекономічнішим варіантом для будівництва, проте потребує регулярного зрошення та постійного нагляду. Це покриття складається з шару щебеню, синтетичних волокон та теніситу – керамічної цегли, подрібненої до дрібного стану.

"Хард" - це золота середина між ґрунтом і травою, має жорстке покриття з бетону чи асфальту, який зверху накривають спеціальними наповнювачами. Він стійкий до сонячних променів та не гниє через вологу після дощів. Тому ось такий залив корту, як на вже збудованих інвестором ґрунтових кортах для міста, йому не нашкодить.

Зображення Андріана Волгіна

Згідно з інформацією, отриманою від фахівця в галузі будівництва тенісних кортів, ринкові ціни на стандартний корт розміром 18 на 36 метрів свідчать, що "хард" покриття коштує вдвічі більше, ніж "ґрунт". Експерт зазначив, що вартість ґрунтового покриття становить 40 доларів за квадратний метр, отже, загальна ціна за покриття площею 650 м² такого корту "під ключ" складе не менше 26 тисяч доларів.

Ми зв'язалися зі співвласником готелю і членом виконавчого комітету Романом Солов'єм, а також з директором ТОВ "Optima Парк Готелю" Іванною Стефіні.

Іванна Стефінів і Роман Соловей (зображення з Facebook та з веб-сайту Франківського технічного університету нафти і газу, де Роман є випускником).

У ході телефонної бесіди Роман Соловей спростував відомості щодо можливого впливу на умови інвестиційного конкурсу та на вибір переможця.

У той же час Іванна Стефінів під час бесіди підтвердила, що роботи зі зведення тенісних кортів триватимуть. Вона не уточнила, чому було обрано різні види покриттів для інвесторського бізнесу та для громади.

Коли журналіст запитав про можливий вплив Романа Солов'я на рішення виконавчого комітету на користь ТОВ "Весна-ІФ", вона відповіла: "Чому вас цікавить це питання? Наскільки важливо для вас, як для журналіста, досліджувати особисті, сімейні та бізнесові зв'язки? Є проект, що реалізується відповідно до контракту. Хто з ким знайомий і співпрацює – це не ваша справа. Як це може вплинути на діяльність об'єкта, де я працюю вже не перший рік? І на інший проект, що також активно будується – ви все це можете спостерігати."

У копії інвестиційного договору, надісланого міською радою, зазначено, що після завершення будівельних робіт генпідрядник-інвестор повинен: "забезпечити не менше 15% часу для безкоштовного використання закритих тенісних кортів з метою задоволення потреб ДЮСШ Івано-Франківської міської територіальної громади (при орієнтовному графіку роботи кортів з 8:00 до 22:00 щодня) та не менше 15% часу для безкоштовного користування басейном з метою задоволення потреб цієї ж ДЮСШ (при орієнтовному графіку роботи басейну з 8:00 до 22:00 щодня). Відповідні угоди мають бути укладені протягом 30 днів після введення об'єкта інвестування в експлуатацію".

Компанія "Весна-ІФ" зобов'язана організувати 30 нових робочих місць та щорічно перераховувати до бюджету Івано-Франківської міської територіальної громади податки в обсязі двох мільйонів гривень. На запитання щодо термінів, коли у Франківську з'являться ґрунтові корти, Іванна Стефінів відповіла: "Слід запитати місто, коли вони будуть готові їх прийняти".

Щоправда, і криті тенісні корти, і ґрунтові входять до одного об'єкта й тільки після завершення його будівництва останні будуть передані у власність громади, про що і йдеться в домовленості між інвестором та міськрадою. У відповідь на наш запит міський голова повідомив, що станом на 26 травня цьогоріч тенісні корти з адміністративно-побутовим будинком на вул. Гетьмана Мазепи не введені в експлуатацію.

Інформаційна панель на будівельному майданчику. Зображення: Дарія Нагорна.

Експертний коментар

Експерт з проблемних питань містобудування Георгій Могильний розповів нам, що після завершення будівництва інвестор може отримати й землю під об'єктами. Так, з моменту оформлення права власності на побудовані об'єкти будь-яка особа отримує пріоритетне право викупити землю у власність або взяти її в оренду без земельних торгів, як це передбачено частиною 2 статті 134 Земельного кодексу.

"Щодо можливих маніпуляцій з викупом, таких як заниження вартості, наразі не можу нічого стверджувати. Проте, для нього немає сенсу купувати, оскільки оренда виглядає більш доцільною. Відповідно до правил нормативної оцінки, земельні ділянки для спортивних закладів оцінюються з коефіцієнтом 0.5. Для порівняння, для торгових закладів та інших комерційних об'єктів цей коефіцієнт становить 2.5, з чим можна ознайомитись у методології нормативної грошової оцінки земель." - зазначив він.

Георгій Могильний зазначив, що в разі оренди земельної ділянки, вона може бути на тривалий термін: "Ця угода буде автоматично продовжуватися, оскільки орендар матиме право на нерухомість. Якщо (власник - ред.) вирішить продати будівлі, то право оренди без необхідності ухвали міської ради перейде до нового власника".

Поки цей матеріал готувався до публікації, почалось зведення басейну та критих кортів, які належатимуть інвестору.

Цей матеріал підготовлено в рамках програми "Школа журналістських розслідувань", що реалізується освітньою ініціативою Київської медіа школи.