Оренда квартир у Києві: як постійні обстріли та руйнування житлових будинків вплинули на ринок нерухомості.
Бізнес Цензор досліджував, як суттєве погіршення безпекової ситуації та очікування на важку зиму з тривалими відключеннями електрики, які вже анонсувала влада, вплинули на ціни оренди квартир у Києві. Напередодні початку опалювального сезону мер столиці Віталій Кличко закликав мешканців, якщо є така можливість, залишити місто. Це пов'язано з побоюваннями, що постійні атаки російських сил на Київ з використанням дронів "Шахед" можуть призвести до серйозних пошкоджень міських комунікацій. У випадку такого розвитку подій, можливий колапс в енергетичній, водопостачальній та теплопостачальній системах. Як ці обставини позначилися на вартості оренди житла?
Безперервні обстріли та відключення електрики в Києві призвели до значного зменшення кількості орендарів. Перші ознаки нової хвилі міграції стали помітними ще в липні, коли Росія регулярно здійснювала масовані атаки на місто кілька разів на тиждень. Це сприяло зростанню кількості вільних квартир для оренди у столиці.
За даними агентства ЛУН, із серпня кількість оголошень про здачу квартири у столиці зросла на 66%. Одночасно зі збільшенням пропозиції квартир під оренду почала зменшуватись її ціна.
Станом на 24 серпня медіанна вартість оренди однокімнатної квартири в столиці, за даними агентства ЛУН, становила 18,5 тис. грн, на початок жовтня цей показник знизився до 17 тис. грн.
Тут варто мати на увазі, що ціна оренди однокімнатних квартир, навіть однакової площі, що розташовані в одному районі, може суттєво відрізнятись в залежності від віку та типу будівлі, в якій вони розташовані.
Наразі найбільш бюджетним варіантом є квартири у панельних будинках 1969-1991 років будівництва. Їх зараз здають в середньому за 11 тис. грн на місяць, тоді як однокімнатна в дореволюційних будинках в центрі міста коштуватиме 26 тис. грн, а у новобудовах спальних районів, що виросли після 2010 року, в середньому однокімнатна обійдеться у 21 тис. грн.
На 12 жовтня найпопулярнішою пропозицією на ринку оренди є однокімнатні квартири, які можна знайти за ціною від 14 до 16 тисяч гривень (всього 664 оголошення). Також є великий вибір двокімнатних квартир (775 варіантів) та трьохкімнатних (320 пропозицій), які орендуються за ціною в межах 15-20 тисяч гривень.
Середня орендна вартість двокімнатної квартири наразі складає приблизно 25 тисяч гривень, тоді як трикімнатна квартира обходиться в межах 40 тисяч гривень.
Рік тому середня ціна оренди двокімнатної квартири становила 24 тисячі гривень, а трьохкімнатної — 42 тисячі гривень.
У Києві особливо популярні однокімнатні квартири, які зазвичай знаходять своїх орендарів всього за 5 днів після розміщення оголошення. Двокімнатні квартири орендуються трохи довше – в середньому за шість днів, тоді як трьохкімнатні потребують близько 12 днів для пошуку нових мешканців.
Найбільш складним для орендодавців для здачі в довгострокову оренду вважається грудень-січень. Тоді пошук орендаря для великої тьохкімнатної квартири може в середньому тривати і місяць.
Містяни зараз обирають собі житло, враховуючи передусім реалії війни.
За інформацією платформи OLX Нерухомість, 60% орендарів звертають увагу на наявність у будинку резервного живлення. Альтернативні джерела енергії у місці проживання важливіші для орендаря за площу квартири (59%), інфраструктуру (57%) та поверх (57%).
Для 66% орендарів також принципова віддаленість будинку від стратегічних об'єктів, які можуть стати наступною ціллю російського обстрілу, тоді як близькість до центру міста має значення лише для 41%.
Пропозиція квартир для оренди зросла більше, ніж у Києві, лише в містах, що знаходяться неподалік від лінії фронту. Зокрема, в Запоріжжі кількість доступних квартир під оренду збільшилася на 79%, а в Сумах — на 78%.
Водночас у містах на заході країни, які стали своєрідною Меккою міграції українців, які прагнуть відносно спокійного життя, але не розглядають переїзд закордон, вибір суттєво скоротився: на 65% зменшилась пропозиція оренди в Чернівцях, на 61% в Ужгороді, на 59% в Івано-Франківську.
За даними маркетплейсу нерухомості DIM.RIA, у західних областях спостерігається найбільший дисбаланс між пропозицією вільного житла під оренду та кількістю охочих орендувати. Так, у Тернопільській та Рівненській областях у середньому спостерігається 18 претендентів на одну пропозицію оренди, у Львівській ‒ 15 конкурентів на одне помешкання, у Вінницькій ‒ 13, у Чернівецькій - 10.
Яким чином змінилася вартість оренди протягом минулого року?
Спрямованість Путіна на продовження обстрілів Києва позначається на ринку нерухомості в столичному регіоні. Київ, який раніше вважався найдорожчим містом України, тепер не займає місця ані в трійці, ані в п’ятірці міст за цінами на оренду житла.
Ужгород і Чернівці стали лідерами за орендними ставками в Україні, особливо на заході країни. За останні шість місяців медіанна ціна оренди однокімнатної квартири тут підскочила до 36 тисяч гривень, що становить зростання на 82% у порівнянні з початком року. Це означає, що середня вартість оренди перевищує 700 євро за квартиру. За цю суму можна знайти досить економічне житло в розвинених європейських столиць, таких як Відень або Берлін.
У Львові середня орендна плата вже досягла 25 тисяч гривень на місяць. На другому місці розташувався Івано-Франківськ з показником 22,6 тисячі гривень, за ним слідують Вінниця (18,1 тисячі гривень), Луцьк (18 тисяч гривень) та Тернопіль (17,8 тисячі гривень).
У Тернополі вартість оренди за рік підвищилася на 76%, з майже 10 тисяч гривень у жовтні 2025 року до 17,8 тисячі гривень на сьогодні. У Львові орендні ціни зросли на 38%, а в Івано-Франківську — на 44%. Водночас у Києві ціни залишилися незмінними, складавши 17 тисяч гривень, що відповідає торішньому показнику.
Отже, варто відзначити позитивний аспект для власників житла: незважаючи на атаки на мости, згідно з даними агентства ЛУН, ціни на оренду квартир у Києві, зокрема на Лівому березі, не зазнали значного падіння. Наприклад, у період з 24 вересня по 5 жовтня середня вартість оренди однокімнатної квартири у Дніпровському районі зменшилася з 14 тисяч гривень до 13 тисяч гривень на місяць, що складає зниження на 7,1%.
У Деснянському районі ціна оренди знизилася з 9,5 тисячі гривень до 9 тисяч, що становить зниження на 5,3%. Тим часом у Дарницькому районі медіанна вартість оренди залишилася стабільною і становить 15 тисяч гривень на місяць.
Зниження вартості оренди спостерігається також і на правому березі Києва. У Оболонському районі ціна на однокімнатну квартиру за цей період зменшилася на 6,3%, з 16 тисяч гривень до 15 тисяч гривень.
Будинки в області
Після численних попереджень про можливі відключення електроенергії взимку та проблеми з опаленням у київських багатоквартирних будинках, досвід минулого року, коли люди залишались без тепла, змусив жителів столиці замислитися про покупку нерухомості в сільській місцевості. Там є можливість без значних витрат організувати автономне водопостачання (наприклад, за допомогою колодязя) та опалення (використовуючи дрова).
Ціни на оренду житла в Київській області варіюються в залежності від місця розташування, розміру та стану об'єкта. Довгострокова оренда найбільш економічних варіантів - маленьких садових будинків або дач без комунальних зручностей - починається від 5 тисяч гривень на місяць.
Аренда сучасних котеджів у затребуваних локаціях, таких як Ірпінь, Стоянка, Підгірці та Михайлівка-Рубежівка, варіюється від $1 000 до $2 250 (орієнтовно 40 000 - 90 000 грн і вище) на місяць.
Слід підкреслити, що за останні кілька років вартість оренди заміських будинків значно зросла. У травні 2024 року, перед початком літнього сезону, медіанна ціна оренди становила 42,3 тисячі гривень. Однак у травні 2025 року вона піднялася до 62,5 тисяч гривень, а в травні цього року досягла 80 тисяч гривень.
Після прицільних обстрілів Києва балістичними ракетами в липні-серпні цього року оренда заміських будинків на Київщині здорожчала ще - до 112 тис. грн. Проте разом із застосуванням реактивних "Шахедів" у вересні, що випалювали промзони, склади та житлову нерухомість області, медіанна вартість житла за містом стала знижатись, наразі становить 99,1 тис. грн.
Перед настанням зими ринок житлової нерухомості зазвичай уповільнюється.
Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта прогнозує, що ціна оренди взимку може ще додатково знизитися. Хоча цінова ситуація лишатиметься в Києві неоднорідною для різних районів. Є райони, де попит зменшуватиметься передусім через безпекові ризики. В інших районах, де умови проживання відносно кращі, попит зберігатиметься. Фактично зараз у столиці формується градація районів за рівнем безпеки. Для орендаря також важливе значення має наскільки будинок підготовлений до перебоїв з електроенергією та водопостачанням, чи наявне автономне живлення, що забезпечує при відключенні центрального електропостачання функціонування ліфтів, водопостачання, є газ.
В цілому, очікується, що ціни на оренду житла в Києві можуть знизитися ще на 10-15%. Наприклад, якщо сьогодні квартира коштує 20 тисяч гривень на місяць, то взимку її вартість може зменшитися до 17-18 тисяч гривень.
За словами Владислава Кулішенка, заступника голови правління Асоціації фахівців з нерухомістю України, попит на віддалені райони Києва, такі як ДВРЗ та Троєщина, вже відчутно знизився. Відсутність метрополітену в цих зонах, який під час обстрілів виконує роль основного та найнадійнішого укриття для киян, грає в цьому питанні важливу роль. Крім того, після пошкодження мостів орендарі почали з остереженням дивитися на околиці лівобережної частини міста.
Як зазначає Кулішенко, в разі, якщо російські війська зможуть завдати значних ушкоджень критично важливій інфраструктурі, то нинішня еміграція населення стане лише початковою хвилею, а справжній масовий від'їзд жителів Києва очікується з приходом холодів.
