Нерухомість: після різкого підвищення вартості настала абсолютна тиша.

Автор Людмила Сімонова член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер "Томас & Сімонова"

Якщо початок осені порадував забудовників і орендодавців зростанням цін, то в листопаді все знову зупинилося -- блекаути таки добили ринок нерухомості. Той факт, що теплопостачання включили значно пізніше, ніж у попередні роки, плюс відключення світла по вісім годин двічі на день, крім того, політичні проблеми, такі як міндічгейт, ультиматуми про капітуляцію, -- все це вплинуло на нерухомість негативним чином: продажі зупинились, а ціни на оренду пішли вниз.

На сьогодні попитом користується мінімальна оренда в розмірі 7-10 тис. грн на місяць і менше за квартири в прифронтових містах -- Чернігові, Сумах, Харкові, а тепер також у Запоріжжі. Переселенці не готові платити більше, бо їхні доходи мінімальні, а держава їм практично не допомагає.

Навіть у Києві можна сьогодні знайти такі ціни. Звичайно, що не на перших шпальтах сайтів об'яв і не в новобудовах або центрі Києва, але вони є, особливо в будинках "радянського" житлового фонду, на околицях, без сучасного ремонту і в не дуже зручних транспортних місцях. Вони є на безкоштовних телеграм-каналах та інших безкоштовних ресурсах, -- тільки не у ріелторів.

Утім, середня ціна за оренду в Києві на сьогодні перебуває у межах 15-20 тис. грн/місяць за квартиру, в центрі -- до 25 тис. Хоча серед об'яв можна побачити й якісь захмарні ціни, але ті об'єкти роками не можуть знайти орендарів, а ремонти там такі дорогі, що для декого вигідніше їх не здавати в оренду від слова "взагалі".

Цікаво, що орендарі сьогодні воліють шукати житло у нових ЖК, оскільки хочуть більше комфорту, який може надати сучасна будівля: якщо вже платити гроші, то воно має бути того варте. Тому ціни в старому ("радянському") житловому фонді і ціни в сучасних будівлях мають різновекторне спрямування: в старих ідуть униз, тоді як у нових не зменшуються. Історичний центр є винятком, але не завжди.

Безумовно, вартість житла на заході України помітно вища, а Львів і Луцьк привертають найбільшу кількість інвестицій в країні, оскільки процес релокації триває. Це нагадує ситуацію часів Другої світової війни, коли цілі підприємства разом із працівниками та їхніми родинами переїжджали в інші регіони. Відповідно, ціни на оренду тут вже досягли київського рівня — від 20 до 25 тисяч гривень на місяць за квартиру. Навіть Івано-Франківськ починає наближатися до цих цін, не кажучи вже про Ужгород та Мукачеве, де, хоча ціни дещо нижчі, все ж є великий потенціал для зростання.

Звісно, левова частка орендарів шукають мінімальну оренду, бо вони переселенці. Хоч як дивно, з'явилася нова категорія іноземців із Туреччини, Грузії, Азербайджану та інших азіатських країн, нові заробітчани -- спеціалісти в IT і логістиці. Є студенти з Індії, Китаю та інших азійських країн, а також з Африки та Латинської Америки, які традиційно навчались в Україні, підвищували тут свою кваліфікацію.

Багато хто шукає оренду, маючи домашніх тварин, але не всі при цьому вміють берегти майно орендодавців і не завжди готові компенсувати пошкодження, які неминучі при наявності тварин, тому дуже часто отримують відмову. Навіть подвійна застава не допомагає.

Є сім'ї, які влаштовуються на роботу в Києві, переїжджаючи з великих прифронтових міст, особливо з Харкова. Вони, звичайно, належать також до категорії внутрішньо переміщених осіб, але підтримки від держави не одержують, а влаштовуються на державну службу на непогані зарплати: сьогодні зарплати у держорганах набагато вищі, ніж у приватних структурах.

Орендарі, а частіше покупці, на заході -- це сім'ї й працівники, які релокуються разом із підприємствами зі сходу. Також є небідні люди із прифронтових міст, які можуть собі дозволити гідну оренду та працювати з дому.

А люди з низькими доходами переважно залишаються в своїх містах, дехто до останньої можливості, бо розуміють, що держава їм не допоможе, а знайти роботу після певного віку практично неможливо.

І хоча обсяг вільних площ у вже існуючих будинках величезний, ніхто не замислюється, як же запустити ці площі в обіг. Мова про те, як стимулювати власників житла здавати його в оренду або навіть продати державі для ВПО, щоб у людей був дах над головою і вони могли нормально працювати й виховувати дітей.

З іншого боку, біженці усвідомлюють, що політична ситуація в Європі може суттєво змінитися (вона вже зазнає змін. -- Л.С.), і їм, можливо, доведеться повернутися. Тому наявність запасної квартири в Україні стає своєрідним останнім прихистком: це як наявність певного запасу на випадок непередбачених обставин.

У четвертому кварталі 2025 року продаж квартир фактично припинився. Хоча влітку та на початку осені ринок демонстрував активність, ціни в Києві майже досягли рівня 2021 року в доларовому еквіваленті. Проте, з настанням холодів і зростанням кількості дронових і ракетних атак ситуація змінилася, незважаючи на те, що кількість пропозицій продовжує збільшуватися.

Збільшується пропозиція в основному завдяки тим, хто поїхав за кордон і вже непогано там влаштувався. А ті, хто не влаштувався і в кого діти не вписалися в те оточення, вже давно повернулися в свої домівки. Тому квартир на ринку дедалі більше, але купувати їх нікому, бо у ВПО немає грошей.

На сьогоднішній день спостерігається високий попит на квартири, які належать до найбільш бюджетного сегмента, або ж пропонуються в рамках програм єОселя та єВідродження. У цих програмах житло має бути розташоване в будинках, що були введені в експлуатацію не раніше ніж десять років тому, а для окремих категорій осіб — навіть не більше трьох років.

Експерти вважають, що ці вимоги є надто суворими, оскільки з початку 2000 року в Україні активно зводяться сучасні житлові комплекси підвищеного комфорту. Отже, запропоноване обмеження не має логічних підстав як щодо старого житлового фонду, так і для нових будинків, збудованих після 2000 року, адже їм вже близько 25 років. Більше того, слід надати можливість купувати квартири в будь-якому житловому фонді тим, хто бажає там проживати. На сьогоднішній день це виглядає як штучна та зайва перепона для ринку, яка гальмує його розвиток.

В інших сегментах (покращений економ-, бізнес- або елітний) усе стоїть заморожене, тому що продавці не збираються знижувати ціни, очікуючи зміни ситуації. Вони не продаватимуть квартиру, ціна якої була 3-4 тис. дол./кв. м, за 500-600 дол. за квадрат, бо таких покупців немає, зате є надія на завершення війни і відродження ринку.

Безумовно, популярністю користуються житлові приміщення, які часто називають "готельного типу", площею від 18 до 20 квадратних метрів, з ціною в межах 15-16 тисяч доларів. Це може бути будь-яке житло, але власне, навіть якщо воно розташоване в Борщагівці чи на ДВРЗ. І це лише у Києві, а в Дніпрі, Харкові чи Запоріжжі таку "готельку" можна придбати ще за нижчою ціною.

Раніше в Києві було можливим придбати повноцінну квартиру в спальному районі за 40-60 тисяч доларів, середня ціна становила 50 тисяч. Наразі ж такі пропозиції знизилися до 30-40 тисяч доларів. Однак інтерес до них відсутній, оскільки будівлі старого або "радянського" типу не відповідають вимогам державних програм. Скасування вікових обмежень для будинків могло б активізувати цей сегмент ринку.

Немає попиту й на квартири в центрі з дизайнерським ремонтом, які традиційно здавали в оренду іноземцям: щодо таких квартир у ріелторів місяцями немає жодного дзвінка. Ці квартири чекають іноземців, готових платити за додатковий комфорт, але до закінчення війни вони не з'являться.

Ціна завжди пов'язана з нашими сподіваннями та прагненнями: це очікування підвищення вартості, стабільності існування і надія на позитивні зміни.