Вартість оренди нерухомості залишається на стабільному рівні, тоді як найбільш дорогими містами в Україні вважаються Ужгород і Львів, за словами експертки.
Ілюстраційне зображення з ресурсу Pixabay.
Попит на придбання та оренду житла залишається, проте державні програми наразі функціонують із затримками.
Які зміни відбуваються на українському ринку нерухомості в даний час? Що переважає у виборі людей під час війни: оренда житла чи придбання його, наприклад, через кредит?
На сьогодні не можна чітко визначити, чи переважає купівля житла над його орендою. Попит існує як на оренду, так і на придбання. Проте, на жаль, через обстріли все частіше страждають саме житлові будівлі.
В даний час реалізується безліч державних ініціатив. Однією з них є програма "єВідновлення". Проте на сьогодні фінансування або заморожене, або не надходить. Транші ще не надійшли, що призводить до втрати завдатків людьми. Вже зафіксовані випадки, коли громадяни сплатили аванс за нерухомість, але запланований будинок був зруйнований. Таким чином, вони фактично зазнали подвійних втрат: спершу втратили своє попереднє житло, а потім і те, що хотіли придбати.
Видача житлових сертифікатів (ваучерів) наразі зупинена. Очікуємо на нові фінансові надходження приблизно у вересні. Проте, за даними надійних джерел, коштів буде обмаль, і вони не зможуть задовольнити усі запити бажаючих скористатися цією програмою.
Саме завдяки ініціативі "єВідновлення" та житловим сертифікатам зріс інтерес до ринку нерухомості, що призвело до підвищення цін. Люди стали активніше інвестувати в житло на вторинному ринку. Щодо програми "єОселя", то вона має певні обмеження. Наприклад, для деяких категорій позичальників неможливо придбати нерухомість, якщо будинок має вік більше 20 років. Натомість у програмі "єВідновлення" таких обмежень не існує.
Вторинне житло дешевшає, але скористатися програмою "єОселя" досі непросто
Отже, чи означає це, що вартість вторинного житла підвищилася через це?
Так, дійсно, ціни зросли. Проте в липні та серпні ситуація зазнала певних змін. Відсутність сертифікатів і фактична зупинка програми "єВідновлення" призвели до того, що власники, які бажають продати свою нерухомість, стали більш готовими до переговорів. Внаслідок цього ціни на вторинному ринку почали повільно знижуватися.
Якщо ж говорити про програму "єОселя", то там також є свої нюанси. Зокрема, з 17 липня набувають чинності зміни. Вони стосуються насамперед обмежень щодо площі житла, яке можна придбати. Ці ліміти буде суттєво збільшено.
Однак існує інша проблема. Нормативна вартість квадратного метра, яку банки використовують для своїх розрахунків, не відображає реальні ринкові ціни. Це ускладнює для багатьох людей можливість придбати житло за програмою "єОселя". Багато з них намагаються самостійно отримати кредит, проте я завжди рекомендую не обмежуватись лише даними, які надаються в додатку.
Людина заходить у "Дію", подає заявку, і система повідомляє, що за її доходами вона може отримати, наприклад, кредит на три чи чотири мільйони гривень. Але це ще не означає, що за ці кошти можна знайти житло, яке відповідатиме всім вимогам банку. Наприклад, якщо нормативна вартість квадратного метра в Києві становить приблизно 62 тисячі гривень, а в обраній новобудові квадратний метр коштує 140 тисяч гривень, то придбати таку квартиру за програмою вже неможливо.
Тому звертайтеся до фахівців, які добре знаються на цих програмах. І навіть серед них не всі беруться за такі угоди, адже там дуже багато нюансів. Порадьтеся зі спеціалістами, щоб не потрапити в ситуацію, коли ви внесете завдаток, а потім не зможете його повернути.
Олена Гайдамаха. Скриншот із відео
Будівництво триває, але нинішніх темпів недостатньо
Незважаючи на можливі ризики для покупців, пов'язані з ймовірністю руйнування житла ще до його заселення, забудовники не припиняють свою діяльність. У Києві нові будівлі з'являються майже безперервно. Які ж причини такої впевненості забудовників? Чи є у них все ж таки побоювання щодо цих ризиків?
Усі відчувають ці ризики. Ми обговорюємо ситуацію з представниками великих забудовників. Вони зазначають, що сьогодні вже не спостерігаються ті черги, які були раніше, коли однокімнатні квартири розкуповували на етапі котловану. Якби, умовно, завтра завершилася війна, до Києва знову приїхала б велика кількість людей. Перш за все, це відбувалося б через наявність роботи. Однак те, що наразі зводять у столиці, є лише краплею в морі порівняно з майбутніми потребами. Я навіть не згадую про передмістя, де будівництво справді активно триває. Там переважають малоповерхові забудови — невеликі будинки, які швидко з'являються один за одним. Якщо говорити про Київ, то теперішні темпи будівництва явно не вистачать. Я навіть не можу уявити, скільки років знадобиться для того, щоб заповнити цей дефіцит житла.
Забудовники також відчувають іншу проблему -- бракує робочих рук. Я знаю, що на заході України вже почали залучати працівників з інших країн, щоб продовжувати будівництво. Найактивніше сьогодні будують саме на заході України -- у Чернівцях, Івано-Франківську, Ужгороді та Тернополі. Активно розбудовуються також Хмельницький і Вінниця.
Але навіть люди, які отримали державну допомогу або користуються програмами "єОселя" чи "єВідновлення", часто не можуть купити житло саме в західних регіонах. Формально обмежень щодо місця купівлі немає -- можна придбати житло будь-де в Україні. Проте через високу вартість квадратного метра зробити це дуже складно.
Українці надають перевагу купівлі вже готового житла, а не оформленню розстрочок.
Які основні відмінності між придбанням квартири в розстрочку та оформленням іпотечного кредиту? Які ключові моменти слід врахувати при виборі між цими методами фінансування, і що є більш вигідним варіантом на сьогодні?
Як на мене, наразі попит на розстрочку значно знизився. Зазвичай її пропонують на новобудови, але людям потрібно вирішувати житлове питання вже сьогодні. Я часто чую від покупців, що їх не бентежить менша площа чи неідеальний ремонт — головне, щоб вони могли переселитися негайно. Вони не бажають вкладатися в ремонт, оскільки немає ні робітників, ні людей, які можуть контролювати процес. Люди працюють, а це потребує чимало часу. До того ж, вартість будівельних матеріалів зараз дуже висока. Що стосується випадків, коли продавці вторинного житла погоджуються на розстрочку, таких угод можна перерахувати на пальцях однієї руки.
Іпотекою теж цікавляться, але здебільшого відмовляються від цього варіанту. Люди кажуть: ми не знаємо, чи добудують цей будинок. Адже ви знаєте, скільки забудовників просто зникли з ринку, зокрема в Києві. І люди змушені власним коштом добудовувати будинки, якщо це взагалі можливо.
А скільки недобудованого житла стоїть замороженим з різних причин. Мені здається, владі варто переглянути підхід до таких об'єктів і створити механізм, який дозволив би передавати їх іншим забудовникам, здатним завершити будівництво. Можливо, через аукціони з продажу недобудованих об'єктів.
Ціни на орендоване житло залишаються на стабільному рівні, а найвищі ставки спостерігаються в Ужгороді та Львові.
Чи змінилася ціна на оренду?
На сьогодні вартість оренди не зросла. Принаймні в Києві -- точно. Можемо сказати й про захід України: там вона також не підвищилася, адже й без того була доволі високою.
Пропозиції починають з'являтися, але багато людей все ще прагнуть залишитися у рідних містах. Ситуація кардинально змінилася порівняно з минулим, коли люди орендували квартири, закривали їх і відправлялися до своїх домівок, щоб у разі необхідності мати місце, куди можна швидко повернутися на автомобілі.
Загалом оренда не дорожчає. Ціни залишаються на одному рівні, а в окремих випадках навіть дещо знижуються. Те саме стосується й цін на купівлю нерухомості.
Коли мова йде про оренду, чи маємо на увазі житло, яке надають в оренду особи, що тимчасово виїхали за кордон через війну? Або ж навпаки, мова йде про квартири, які були куплені інвесторами до початку війни і тепер приносить їм дохід через оренду?
Отже, є ще один варіант: пенсіонери часто вирішують об'єднати свої зусилля, переїжджаючи в спільне житло, в той час як іншу квартиру здають в оренду. Це дозволяє їм отримувати додаткові кошти та легше адаптуватися до складних обставин.
Який сьогодні регіон є найдорожчим і для купівлі житла, і для оренди?
Це Ужгород і Львів. Саме вони нині посідають перші місця за вартістю квартир і оренди житла.
Наскільки складна зима, яку ми пережили -- без світла, без тепла, -- вплинула на вибір житла? Чи змінилися вподобання людей щодо купівлі або оренди квартир?
Перше, про що запитують люди: чи є в будинку генератор. Якщо він є, то більше жодних запитань часто не виникає -- люди готові обирати навіть квартири на останніх поверхах.
Чи зменшилася кількість будівельних компаній внаслідок зниження попиту на житло під час війни? Як забудовники адаптували свої бізнес-процеси в цій ситуації?
Вони вдосконалили свої процеси, але зменшили обсяги будівництва. По-перше, сьогодні спостерігається значний дефіцит робочої сили. Будівництво в основному асоціюється з чоловічою працею, а кількість робочих рук наразі недостатня.
