Антон Тараненко: Багато людей сумніваються у можливості чесно заробити 100 тисяч доларів -- Delo.ua

Сьогодні наш спікер -- Антон Тараненко, міжнародний девелопер, СЕО ANTA Group, яка будує дохідну нерухомість як в Туреччині, так і на острові Балі (Індонезія).

Коли ви вперше зробили крок у світ інвестування? Які рекомендації ви б надали собі на початку цього шляху?

Десять років тому я вперше зробив інвестиції в нерухомість Києва, плануючи здавати квартири в оренду. У період 2020-2021 років я звернув увагу на ринок заміської нерухомості в Київській області, зокрема в Бучі та Ірпіні, де спостерігав за швидким зростанням. Після успішних інвестицій в Україні я вирішив диверсифікувати свої активи та почав вкладати в міжнародні проєкти. Саме тоді виникла ідея не лише продовжувати інвестувати, а й зайнятися будівництвом.

Мій перший досвід був далеко не легким. Я став одним із інвесторів у проєкти не надто популярної групи компаній "Укогруп", що належить Анатолію Войцеховському.

Отже, моя основна рекомендація для новачків - уважно підбирати девелопера: варто дослідити, які проекти він реалізував, а також поспілкуватися з іншими власниками вже завершених об'єктів. Крім того, не забудьте порівняти ціни на ринку: якщо вартість квадратного метра суттєво нижча за середню, краще уникати такої пропозиції, адже це, швидше за все, сигналізує про проблеми.

Друга порада - щодо заміської нерухомості: якщо інвестор купує дім для власного проживання і одночасно для оренди, краще одразу передати об'єкт керуючій компанії. Адже це надскладний бізнес: треба постійно бути на зв'язку з орендарями та ремонтними службами, перевіряти, доглядати за майном.

Розгляньте, хто відповідатиме за управління вашим майном. Навіть невеличка квартира повинна генерувати прибуток, і цим процесом мають опікуватись професіонали. Адже успішність інвестицій залежить від рівня заповнюваності, що, в свою чергу, впливає на розрахунок повернення інвестицій.

Квартира може залишатися незданою протягом тривалого часу, якщо ви перебуваєте за межами країни і не маєте можливості відремонтувати кран — це звична ситуація для дрібних інвесторів, які придбали кілька об'єктів нерухомості з метою отримання прибутку. В Україні вже існує багато компаній, які готові взяти вашу квартиру під управління та включити її у свій портфель.

Третя рекомендація – не варто сподіватися на високі прибутки від дешевих інвестицій. Багато людей вважають, що в одному й тому ж районі можна знайти квартиру економ-класу замість бізнес-класу, сподіваючись зекономити. Хоча ціна може відрізнятися на 30-40%, я б радив обирати варіанти вищого класу. Це означає, що ви отримаєте доступ до кращої інфраструктури, паркування та зон для відпочинку. Така нерухомість завжди має вищу ліквідність і забезпечує більший дохід як під час продажу, так і при здачі в оренду.

Яка є оптимальна початкова сума для інвестицій?

Не існує фіксованої суми - це може бути як $1 тисяча, так і $100 тисяч. Все залежить від ринкових пропозицій та готовності інвестора ризикувати. Сьогодні доступні навіть варіанти дольового інвестування: можна придбати частину проєкту. Наприклад, якщо вартість об'єкта становить $100 тисяч, а у вас є лише $10 тисяч, ви можете стати частиною інвестиції і отримувати дохід пропорційно своїй частці.

Цей процес відбувається подібно до традиційних інвестицій. Якщо ви очікуєте отримати 10% прибутку на рік від свого початкового капіталу в $10 тисяч, це означає, що щорічно ви заробите додаткові $1 тисячу, що в середньому становить близько $100 щомісяця. Проте важливо пам'ятати, що при купівлі частки в об'єкті ви не стаєте його повноцінним власником — ви маєте тільки пай у даній інвестиції. Якщо ви плануєте перепродати свою частку, уважно вивчайте умови договору, щоб мати можливість продати пай безпосередньо девелоперу. В разі, якщо девелопер не має автоматичного викупу, самостійний продаж може бути ускладнений.

Ми пропонуємо цю можливість. Якщо наші інвестори вирішують вийти з проєкту, ми викуповуємо їх частки за ринковою ціною. Наприклад, якщо початкова вартість становила $10 тисяч, а тепер вона зросла до $12 тисяч.

Оптимально, інвестиції в нерухомість вимагають десятки тисяч доларів. У той же час, якщо розглядаємо фондовий ринок, акції або криптовалюти, то можна почати інвестувати навіть з суми від 100 доларів.

У мене є інвестиційний портфель, що включає як фондовий ринок, так і криптовалюти. Часто люди помиляються, вважаючи, що інвестиції просто працюють самі по собі: ти вкладав гроші й забув про них. Насправді це не так. Найбільш стабільним і малозатратним з точки зору управління інструментом є нерухомість. Натомість фондовий ринок і криптовалюти вимагають постійної уваги та моніторингу, адже ціни на них можуть різко коливатися. Тому багато інвесторів надають перевагу нерухомості, оскільки вона забезпечує більш спокійний підхід до інвестування.

На якому інвестиційному рішенні Ви втратили найбільше грошей? Це були квартири Войцеховського чи інший кейс?

На нерухомість Войцеховського я спочатку зазнав збитків, оскільки девелопер не завершив проект. Проте з часом ця інвестиція виправдала себе. Я придбав її за значно нижчою ціною, ніж нинішня вартість.

Ми, як інвестори та мешканці, змогли об'єднати зусилля і завершити будівництво проблемного житлового комплексу "Науковий". На щастя, об'єкт був близький до завершення, і більшість комунікацій вже були прокладені. Нам залишалося лише доставити ліфти та вирішити кілька технічних аспектів. З цим завданням ми успішно справилися, і з 2020 року будинок функціонує. Проте, хоча я маю квартири, у мене досі немає права власності, оскільки девелопер зіткнувся з труднощами щодо документів на земельну ділянку.

Якщо говорити про реальні втрати, найбільше грошей "з'їла" крипта і фондовий ринок - близько $50 тисяч. Ніби не так багато, та все одно неприємно. У мене на фондовому ринку портфель інвестицій з 2022 року і за три роки я нічого не заробив - нуль. У мене зараз мінус $20 тисяч на портфелі, хоча в моменті було +15 тисяч. Тобто у цей момент я міг зняти і виграти.

Яке інвестиційне рішення виявилося найбільш прибутковим для вас? Який досвід ви здобули в цьому процесі?

- Перший вагомий виграш я отримав в Дубаї: інвестував у нерухомість, шукаючи можливості для диверсифікації активів. В Україні вже була нерухомість і я не хотів збільшувати тут портфель.

У 2022 році Дубай набув великої популярності. Я придбав кілька нерухомостей, які принесли мені значний дохід. Один з об'єктів суттєво зріс у ціні. Коли ми його реалізували, то вирішили розпочати новий проєкт на Балі, щоб розподілити свої інвестиції.

Входити в ринок нерухомості важливо в правильний момент. Існує концепція pre-sale, коли офіційні продажі ще не розпочались, і інформація поширюється через закриті канали. У цей період можна придбати об'єкти на 15-20% дешевше, ніж буде вказано під час офіційного старту продажу, а різниця з фінальною ціною може сягати 30-40%. Таким чином, є реальна можливість отримати гарний прибуток.

У Дубаї ми на той час придбали за надзвичайно вигідною ціною, інвестуючи 50%. Загальний прибуток склав 20% за два роки.

Однак найбільше успіху вдавалося досягти в Туреччині. З початком вторгнення багато людей почали шукати способи диверсифікувати свої активи, інвестуючи в нерухомість за межами країни. Одним із найпривабливіших напрямків стала Анталія (Туреччина), де ціни на квартири були досить доступними.

Ти інвестуєш $100 тисяч, а через два роки реалізуєш їх за $180 тисяч. Я вирішив вкласти кошти, придбавши кілька квартир у одного з девелоперів. У результаті отримав прибуток у розмірі 80% з кожної квартири. Згодом ми почали займатися власним будівництвом.

Яким чином інвестор здатен стати девелопером? Які ключові аспекти потрібно врахувати?

Розвиток у сфері девелопменту виник на основі накопиченого досвіду в інвестиціях, що спонукало бажання займатися будівництвом самостійно. Після інвестицій в заміську нерухомість Києва, новим об'єктом зацікавлення став ринок Дубая. Результатом стала заснування компанії, яка почала реалізацію проектів у Туреччині та Індонезії, зокрема на острові Балі.

Ми спеціалізуємося на будівництві та передаємо наші проекти в управління міжнародним компаніям та готельним брендам, серед яких Radisson, Rixos і Ramada.

Для початку необхідно мати дві ключові складові: прагнення та ресурси. Усе інше підійде до справи — уявлення про структуру процесу та надійна команда.

Своїм інвесторам у закордонну нерухомість ми теж даємо поради: завжди перевіряти забудовника, дивитись на локацію, контролювати процес будівництва. Ну, і обирати максимально ліквідний об'єкт, який ти можеш швидко перепродати і при потребі легко вийти з об'єкта, щоб він не став тягарем.

Як вести будівельний бізнес на Балі: чим девелоперська діяльність тут відрізняється від української?

Модель фінансування та організації процесу в даному випадку має багато спільного. На Балі ми виступили в ролі девелопера, розпочавши з початкових інвестицій у розмірі $2 мільйони. Придбавши земельну ділянку, ми залучили додаткові $2-3 млн від великих інвесторів. Наразі триває будівництво готельного комплексу на 117 номерів, загальний бюджет якого становить $20 млн. На сьогоднішній день завершено монолітні роботи, а відкриття заплановане на другий квартал 2026 року. Проект буде реалізовано під керівництвом української команди Ribas Hotel Group.

Іншим проєктом займатиметься міжнародний бренд Ramada Encore by Wyndham. Це буде ще масштабніший комплекс - з площею забудови 15 тисяч квадратних метрів, що включає 170 одиниць житла, 56 вілл та інші номери.

Подібно як в Україні, ми вкладаємо 30-40% своїх коштів, які зазвичай йдуть на купівлю земельної ділянки, старт будівництва і команду. Ще 60-70% залучають від інвесторів або моноінвесторів, або дрібних вкладників. Саме тому українці й вкладають, їм зрозумілий механізм. Єдина різниця, що на Балі зараз вища дохідність, ніж в Україні: 12%, якщо йдеться про оренду і 20-30%, якщо це перепродаж, залежно від стадії входження в проєкт.

Для розробника існує суттєва відмінність: на Балі земельні ділянки можна отримати в довгострокову оренду на 50 років з можливістю продовження терміну. В Україні ж право власності на землю купується на все життя.

У які інвестиційні інструменти варто вкластися під час конфлікту з найменшими ризиками?

Я б порадив розглянути інвестиції в нерухомість за межами країни, хоча я з гордістю підтримую бізнес в Україні і маю намір продовжувати розвивати девелоперські проекти тут. Проте, варто мати на увазі, що краще не тримати всі яйця в одному кошику.

У сфері девелопменту диверсифікація є критично важливою: не рекомендується зосереджувати понад 30-40% своїх активів в одному сегменті. Сьогодні українці, що інвестують у нерухомість за кордоном, мають можливість обирати проекти від українських девелоперів, які розпочали свою діяльність на міжнародному рівні.

Наші досягнення на ринку нерухомості в Туреччині та на Балі пояснюються тим, що основними нашими клієнтами є українці. У цьому контексті довіра та спільна мова грають важливу роль.

Безумовно, в даний момент Балі приваблює інвесторів завдяки своїй високій орендній прибутковості. Якщо ж вас цікавить можливість перепродажу та отримання прибутку від перепродажу, то варто звернути увагу на Анталію, де потенційний дохід може сягати 20%. Як для європейських країн, то вони зазвичай забезпечують не більше 5% доходу від оренди, тоді як у Дубаї можна розраховувати на 6% прибутку від орендних інвестицій.

Якби у мене були зараз зайві гроші, я б так і диверсифікував: 70% на нерухомість, з пріоритетом на Індонезію та Туреччину, які мають позитивне зростання. У першу чергу я б розглядав високоліквідну туристичну нерухомість, тому що там завжди є потік туристів.

Ще 20% витратив би на фондовий ринок. Купив би "голубі фішки" (акції сталих компаній - Apple, Amazon, Microsoft) - не багато заробиш, але стабільно. І на 10% купив би біткоїн: тут треба дочекатись падіння і продавати в моменті. Точку беззбитковості зафіксував би: біткоїн - ціна на вхід не менше $75 тисяч, а вихід не більше $90 тисяч. Вартість крипти стрибає кілька разів на місяць, але для спекулятивних ризиків потрібен холодний розум.

А які інвестиції варто відкласти на повоєнний час?

Інвестиції в євробонди можна розглядати як вкладення в державу. Я придбав їх у 2022 році, і тепер проходжу через процес реструктуризації, що призводить до фінансових втрат. На мою думку, варто почекати, поки ситуація стабілізується і відновиться довіра до держави, що дозволить уникнути реструктуризації боргових зобов'язань.

Які інвестиції можуть принести значний прибуток після закінчення війни, але вкласти гроші в них слід вже сьогодні?

Там, де зараз спостерігається значне зниження цін через військові дії. Я б інвестував у ті регіони, що наразі перебувають на передовій або поруч із зоною конфлікту. Хоча тут ціни значно нижчі, ризики залишаються високими. Купувати варто лише тоді, коли перемир'я стане справді реальним, а не просто декларативним.

Наприклад, Харків - дуже перспективне місто після війни. Впевнений, що зараз там активи коштують небагато. Після війни в регіон буде інвестуватись чимало грошей.

По-друге, я маю велике переконання в потенціалі Карпат. Тут ще багато невідомих місць, які, безумовно, стануть популярними навіть після завершення війни. У післявоєнний період люди почнуть повертатися, і слід пам'ятати, що існує значна кількість замінованих територій. Як особа, що є внутрішньо переміщеною особою і до 2014 року жила в Донецьку, я усвідомлюю, наскільки великою буде потреба в новому будівництві. Івано-Франківщина та Закарпаття, крім житлових об'єктів, також мають великий рекреаційний потенціал. Якщо говорити про можливості інвестування в будівництво, варто звернути увагу на Яблуницю, Ворохту та нові курортні ініціативи.

Якщо фінансування на відновлення України почне надходити, це сприятиме активізації будівельної діяльності в усіх областях, що, у свою чергу, призведе до зростання всіх економічних секторів.

Таким чином, іноземні інвестори також почнуть активно вкладати кошти в Україну. На даний момент українці здійснюють 95% усіх інвестиційних угод у країні.

Яка угода може слугувати зразком для найвигіднішої інвестиції?

Мене вразила діяльність Дональда Трампа. Завдяки фінансовій підтримці свого батька, йому вдалося здійснити складну угоду щодо придбання занедбаного готелю Commodore Hotel для реконструкції. У 1980 році на цьому місці відкрився Grand Hyatt Hotel. Цей проект став першим значним досягненням Трампа, який приніс йому значні прибутки та заклав основи його кар'єри в світі нерухомості.

Ще одна історія - проєкт Marina Bay Sands - інтегрований курорт з видом на затоку в центральному районі Сінгапуру. Це вражаючий комплекс, де на трьох вежах стоїть великий корабель.

Інвестував у хмарочос-казино власник компанії Las Vegas Sands Шелдон Адельсон. Спочатку він створив міжнародний бренд п'ятизіркових казино у Лас-Вегасі, згодом масштабував досвід у Сингапурі. Marina Bay Sands вважається найдорожчим казино у світі, яке генерує щороку $1,5 млрд при $6 млрд інвестиціях. Окупність проєкту 7-8 років.

Сучасні бетонні будівлі вже не викликають захоплення. Сьогодні важливо, щоб у проекті була чітка концепція та особливий елемент: це може бути ігровий простір, велнес-центр або ж трендова медична складова, коли в готелі функціонує клініка з реабілітаційними процедурами. У таких випадках вартість номера може зрости в три рази завдяки додатковим послугам, які забезпечують додаткову цінність.

Перерахуйте декілька творів, які вплинули на ваше сприйняття фінансів.

- Бестселери "Не ний" і "не бійся" - вони дають розуміння, що кожен може заробляти супервеликі гроші. У більшості людей є внутрішній бар'єр: вони не розуміють, як можна чесно заробити 100 тисяч доларів. Книга пояснює, що це цілком можливо. І для цього не треба грабувати банк чи провертати афери. Також "Багатий тато, бідний тато" допомагає - я своїх дітей змалку привчаю до грошей.

Кого ви вважаєте найкращим інвестором світу і чому?

Без жодних сумнівів, мова йде про американця Воррена Баффета. Він інвестує в різні галузі, застосовуючи стратегію, яка забезпечує стабільне, хоча й повільне зростання інвестицій. Крім того, у його портфелі також присутні активи в сфері нерухомості.

Другий, більш епатажний, але не менш вдалий - Дональд Трамп. Мене захоплює його здатність перетворювати занедбані райони на розкішні частини міста завдяки реновації. Це справді унікальний підхід. До речі, він став першим, хто почав вкладати гроші в казино в Неваді.

Третій - це мільярдер із Дубая, шейх Рашид, який з нуля побудував величезне місто, що з часом перетворилося на привабливий центр для інвестицій з усіх куточків планети.

А тепер про фінанси: чи відчуваєте ви сором за якийсь момент, коли витратили гроші бездумно? Якщо так, то про яку суму йдеться?

Я не відчуваю жалю за витраченими грошима. Що було, те було, і ми рухаємося вперед. Якщо говорити про фінансові втрати в конкретний момент, то вони сягали десятків тисяч доларів.

Однак основа ведення бізнесу полягає в умінні швидко адаптуватися та розуміти динаміку процесів. Якщо ти не встиг закупити товар у потрібний момент, за тиждень його вартість може злетіти, і ти ризикуєш втратити 100 тисяч доларів. Натомість своєчасна закупівля дозволяє заощадити ту ж саму суму.

На що ви більше не готові інвестувати?

Коли акції піднімуться в ціні, я обов'язково скорочу свої інвестиції в них до мінімально необхідного рівня. За ці три роки мені не вдалося отримати прибуток, а ці кошти могли б принести прибуток, якщо б я інвестував їх у нерухомість 4-5 разів, що дозволило б значно збільшити мої доходи.

Яке слово виникає у вас в думках, коли йдеться про гроші?

- Можливості і свобода.

Ви усвідомлюєте, що переважна частина людей не зможе пройти таким самим шляхом, як ви?

- Багато людей має навіть кращий шлях, ніж я. І я дивлюсь туди. Хто захоче повторити, точно зможе. А дехто зможе й краще, ніж я.